江苏房地产价格波动的实证的分析.doc

一、引言 国外对住宅价格的研究可以追溯到Count（1939）提 出的Hedonic定价模型。Rosen（1974）系统总结了Hedonic 定价的理论框架，提出具体的住宅价格模型，其后在住宅 价格与居住环境研究中被广泛应用[1]。Hedonic模型是基 于效用论建立的价格模型，认为商品价格取决于商品各 方面属性带给消费者满足的大小。1982年Butler提出模 型应包括影响住宅价格的因素：区位（Location）、建筑结 构（Strucation）和邻里环境（Neighborhood），即住宅价格可 以用公式表达为P=f(L,S,N)[2]。Diparsquel（1996）对住宅租 金和住宅价格的关系进行研究,建立了著名的存量-流量 模型（Stock-flow Model），该模型说明提供住宅服务的房 地产物业市场与提供住宅存量的房地产资产市场如何通 过租金、价格、新建数量以及住宅存量等变量的变动而向 均衡价格调整[3]。Geoff Kenny（1999）区分了长期和短期经 济变量，系统研究了爱尔兰长期住宅市场的供给和需求 关系，认为收入增加会引起住宅价格上涨，并在一定程度 上提升住宅需求[4]。Levin（2001）针对房地产市场出现的投 机问题，提出了投机度检验法，认为在房地产领域投资获 得投机收益的机会很多，从房地产预期价格形成角度出 发主要有两个因素：其一，房地产所有者从物业的使用中 获得收益（此时假设资本收益的预期为零）；其二，房地产 所有者预期价格变化导致其资本收益的增减量。Levin认 为影响投机收益变化的主要变量是可支配收入、贷款利 率和过去房地产价格实际增长率，并以这些变量的关系 为基础建立房地产业投机度检验模型[5]。 房地产作为国民经济的支柱产业，其演化态势对国 民经济的正常运行具有重要影响。房地产业发展过热会 造成价格大幅上升，引起房地产市场供求失衡，出现房地 产商品大量积压和居民无购房能力现象，导致资本不能 正常循环，国民经济发展出现不正常状态。当房地产业发 展萎缩时，会影响相关市场如建材市场、金融市场、劳动 力市场的发展，导致相关资源的闲置。房地产业的运行态 势集中体现在房地产市场中房地产商品的供求关系变化 上，商品的供求决定了商品价格，因而房地产市场供求变 化可以通过房地产商品的价格变化来反映。由于房地产 江苏房地产价格波动的实证分析 王子龙许箫迪徐浩然 【摘要】通过建立房地产价格波动模型对江苏房地产市场1995年～2006年价格异常波动状况进行了测定。计算 结果表明：实际利率变动率、人口增长率与均衡因素对房地产价格波动影响显著，人均可支配收入增长率和成本指数 对房地产指数影响相对较弱，其中实际利率变化最强，成本指数影响力度最小。人们对未来房地产价格走势作出判断， 产生不同的投资行为和消费行为，进而对房地产需求产生影响。研究认为，房地产发展水平越高，其资产属性表现越明 显，预期对房地产价格的影响越重要，政策变化所带来的信息不对称对房地产价格冲击越强；房地产市场发展水平越 低，房地产消费品属性就更强，预期对房地产价格的影响相对较弱。 【关键词】房地产指数价格波动均衡价格 【中图分类号】F293.3【文献标识码】A【文章编号】1006-2025(2009)09-0060-06 【基金项目】本文系中国博士后科学基金(编号：20080430010)与南京航空航天大学社会科学基金重点项目(编号： V0851-091)。 【作者简介】王子龙，北京大学经济学院应用经济学博士后，南京航空航天大学经济与管理学院副教授，硕导，主要 研究方向为房地产经济、技术经济(北京100871)；许箫迪，南京师范大学公共管理学院讲师，博士，主要研究方向为政府 经济与管理(南京210093)；徐浩然，北京大学经济学院应用经济学博士后，主要研究方向为企业管理(北京100871)。 60王子龙,许箫迪,徐浩然:江苏房地产价格波动的实证分析 业在国民经济中的支柱地位不断提升，目前已成为学术 界研究的热点问题。国内关于房地产业的性质、特征及其 发展战略等方面研究较多，对于房地价格波动方面的研 究相对较少。本文通过建立房地产价格波动模型，采取实 证研究方法，结合较长时期的时间序列对典型房地产市 场1995年～2006年房地产价格异常波动状况进行了深入 研究。 二、房地产价格波动的理论模型 目前我国房地产市场还处于发展阶段，不断调整的 土地政策、货币政策等多种政策对房地产市场造成一定 程度的冲击，需要将政策因素引入房地产价格波动模型。 货币政策对房地产市场的调控是直接限制商业银行对房 地产业的信贷结构和信贷条件，代表了货币当局对房地 产市场发展状况的评判，主要影响投资者预期；土地政策 主要在土地供应方面影响房地产价格波动。假定土地供 应是相对