浅谈地方房价的调控措施及对策的研究.doc

浅谈地方房价的调控措施及对策研究 摘要：住房价格关系到群众的切身利益，引起社会各界广泛关注。国内主要大中城市的房价大幅攀升，国家出台一系列调控措施， 关键词：房地产 价格调控 对策建议 随着经济的快速发展与城市化进程的快速推进，“居者有其屋”已成为提高人民生活水平的基本内容。近年来，部分大中城市房价大幅攀升，超出了城市大多数居民的承受能力。国家出台一系列房价调控措施，其最终目的都是从构建和谐社会的角度出发，解决人民群众最为关心的房价上涨过快问题，但这些措施并没有从根本上稳定房价。 一、我国近年来房地产价格上涨过快的原因分析 （一）住房消费需求量大是住房价格快速上涨的基本原因。 1、居民的需求增加。 随着国民收入的增加，城市居民的生活水平提高，急需改善住房条件。 2、城市新增人口需要住房。 我国目前正处于城市化的发展时期，因城市化而导致的城市人口增长是巨大的，随之而来对住房的需求也急剧增大。 3、城市拆迁迫使部分居民购买房屋。 我国许多城市旧城改造的速度非常快。在对旧城的拆迁中，许多居民失去了住宅，他们也会购买房屋。需求量大是导致住房价格快速上涨的一个明显的旁证是农村和小城镇的住房价格比较稳定。农村和小城镇住房价格变化基本不大，这是由于其人口相对固定，从而使需求比较稳定。 （二）建筑工程造价成本不断提高推动房价上涨。 在市场机制下，住房价格的确定除受制于供求关系之外，还取决于房屋的建造成本，也就是工程造价。在我国城市商品住房的开发中，房屋的建筑工程造价不断攀升，导致这种现象的因素主要有五个： 1、土地拍卖价格节节攀升。目前在房屋的建筑成本中，土地所占的比例约为35%，部分地区则更高。地价的上涨必然导致整个房地产开发成本的提高，进而推动房价的快速上涨。 2、不断增加的融资成本。央行不断提高银行存款准备金率和银行利率，增大了房地产开发企业的贷款难度、还贷压力，提高了其自有资金投入比例，直接增加了开发商的开发成本。 3、建筑材料涨价及用工成本增加。近年来，水泥、钢筋、铝合金等建筑材料的价格上涨幅度比较大，成为房价上涨的一个推动因素。另外，随着经济发展，人工工资也在逐年上涨，工人对收入增加需求增大，从而导致用工成本增加。 4、房屋质量不断提升。近几年修建的房屋小区环境到房屋结构与以前相比都有很大的提升，例如，绿化面积增大、景观设计、功能区划分等，这必然会导致成本的增加。 5、居高不下的税费成本。长期以来居高不下的政府各类相关税费，加大了房地产开发企业的负担和经营成本，在一定程度上拉高了房价。 （三）民间资本缺乏适当的投资途径，大量进入房地产市场，导致对住房的需求虚高。 随着我国经济发展水平的提高，民间资本的数量逐渐增大，这些资金需要一个投资的渠道释放出去。房地产的保值增值功能使得大量民间资本进入房地产市场，用于炒作住房。闻名全国的“温州炒房团”正是这一现象的典型表现。 （四）房地产开发商的开发、销售手段促使房价升高。 土地资源的稀缺和价格的上涨，导致开发商在开发和销售商品房的过程中采取一些手段来推高房价，以获取最大利润。开发商采取的手段主要有： 1、有意识推迟开发进度，囤积土地。 2、建设高档房屋以获取更高的利润。 3、隐瞒房屋开发、销售的各种信息，人为制造供求紧张的现象。 （五）政府因素。 除了市场因素外，政府的因素也是重要原因。住房保障制度、公平交易制度和税收调控制度的缺失，使国家以抑制总需求增长为主的房地产业调控措施失效，高地价、高房价和高需求同时存在。一些地方政府一味通过公开拍卖土地来取得更多的建设资金，使规划与建设不协调，导致重复拆建加大城建成本[1]。另外，公共产品缺乏也是造成住房价格偏高的重要原因。由于公共产品不足，居民家庭教育和医疗支出所占的比重迅速提高，消费者对未来收入和支出的不确定性预期增强，越来越不敢花钱，也就越来越觉得住房价高。 二、房价调控措施分析及其对房价的影响 现行的房价调控措施主要包括：金融调控、土地调控、税收调控及住房保障调控四个方面。 （一）金融调控措施 采取金融手段调控房地产市场是国际上通行的做法，无论是通过缩进银根的间接调控，还是直接针对房地产开发商以及购房者的贷款政策，目的都是使房地产市场健康发展，将房地产价格控制在合理的水平。 金融政策调控内容 金融政策主要包括三方面：一是提高对房地产开发商投资贷款标准，严格控制自有资金比例和房地产开发贷款利率等；二是提高个人购买房产按揭首付比例，如“新国八条”规定：贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%[2]。 其次，国家对土地投放数量的变动会引发未来住房供给的数量变动，进而影响房价。但土地投放数量的变动对房价的影响，会受购房者对房价预期的制约。当现实的房价不断上升时，即时土地投放变动减少也很难改变购房者对房价的短期预期。因此，土地调控