漳州永大星城地产项目营销策划提案42008年11月.pptVIP

永大星城策划新思考 一 我们当前面临的困境 1 市场困境 （资料来源：漳州房产网） 2008年11月份开始，漳州房市成交量大幅度下降,平均每个月下降158.3套,降幅为59.7%。2007年11月份-2008年5月份的平均月市场成交量为1203套。在目前漳州市场供应充足的情况下，必然对永大星城造成巨大的冲击。 A 1 市场困境 2008年2月份开始，漳州房价开始从3752元/平米的最高水平急剧下跌到4月份的2853元/平米，降幅为24%,而后仅回升高到3243元/平米，平均每个月下降了129元/平米。在这种背景下，永大星城平均4700元/平米的高价必然难以被市场所接受。 （资料来源：漳州房产网） B 2 竞争困境 10 15 14 9 12 促销活动 10 15 14 8 9 价格 总得分 品牌 物业 户型 社区配套 社区规模 项目 评价 10 13 13 14 12 70 94 91 86 76 10 12 12 14 14 10 9 9 11 9 10 15 14 16 11 10 15 15 14 9 永大星城 荣昌花园 锦锈一方 天利人和 悦华星座 各项目要点评价表 面临竞争挑战：1、受到大盘的品牌挤压， 2、受到大盘的价格和促销活动的冲击。 3 终端困境 浦头港的恶臭味道 浦东市场的环境干扰 规模小、配套不足 现场客户反映的三大抗性因素 抗性因素一 抗性因素三 抗性因素二 4 项目SWOT分析 S优势: T挑战 O机遇 W劣势 1、市场疲软； 2、竞争对手的品牌挤压； 3、竞争对手的价格冲击。 1、浦头港的污染，影响居住品质； 2、项目规模小，无亮点； 3、开放式，周边菜市场等干扰性强。 1、户型：带入户花园，南北通透、户型正； 2、地段：距离沃尔玛10分钟距离； 3、学校：入住读名校 下属县市进城购房 人群增多。 二 我们如何走出困境 1 整体思路调整 2、项目的品质整体提升 1、价格的整体下调 3、项目的服务整体提升 4、项目的形象整体提升 全案均价控制在：4400元/平米左右 2 定价思考 A 1号楼：4350元/平米 2号楼：4300元/平米 3号楼：4400元/平米 4号楼：4400元/平米 5号楼：4500元/平米 项目南侧为已建小区 1 2 3 5 4 价格控制 定价理由和原则 B 大户型和小户型组合，大面积产品比较难消化 大三房,空间阔绰 中庭看景 单套面积： 137.49-141.03 160.87-167.55 4号楼 大客厅、大入户花园、大面宽、全观景 房型设计比较合理 入户花园:27㎡-28.08㎡），大面宽客厅(5.2m),20㎡左右入户花园，5㎡阳台 小三房、大三房、四房不同户型结构、不同面积进行推出，但大面积产品市场接受难度较大 　　　　　　　　　　 单套房型面积较为合理,产品结构匹配较全，包括两房和小三房、大三房，易于市场消化，易于接受和销售控制 单套面积： 85.28-90.02 190.7-205.93 单套面积： 113.51-119.24 133.52-141.15 单套面积： 108.98-114.41 133.65-143.01 单套面积： 84.74-88.93; 133.06-140.05; 相对1号楼视野较为开阔 位置相对较好 独立,不受干扰 中庭看景 2号楼 1号楼 5号楼 3号楼 将1号楼、2号楼首推出，以低总价、多产品线来打开市场 结合房型特征，定位小众产品，通过后期包装提升价值 在中期推出，逐渐拉升价值和引导后期市场 2 定价思考 C １ ２ ４ ３ ５ 定位: 超值花园洋房　　　　　　 目标: 利用产品综合优势和 超高性价比,快速切 入市场。 定位：瞰景庭院 目标：利用相对有利位置 和产品优势,进一步 拉升价值。 不同组团定价关系 定位：宽景庭院 目标：定位小众的精品住 宅 2 定价思考 D 空中庭院美宅（产品细分定位） 1、2号楼 超值花园洋房 3、4号楼 瞰景庭院 　5号楼 　宽景庭院 销售价格模拟 2 定价思考4500 17536.2 5号楼4400 13650.39 4号楼4400 15517.32 3号楼4350 13675.34 1号楼 15306.34 2号楼4300 756