中国房地产市场的投机行为的分析.docVIP

中国房地产市场的投机行为分析 徐　蜚,任　宏 (重庆大学建设管理与房地产学院,重庆400044) [摘　要]从行为金融学的视角,对我国房地产市场的投机性表现以及普通投资者参与市场投机活动的心理进行研究,并 结合我国房地产市场的特点,提出规范房地产市场发展、防止过度投机的政策建议,包括加强对投资者的教育、控制房市操纵 行为、发挥有关部门的引导作用、进行政府干预等。 [关键词]房地产市场;　投机行为;　投机心理 [中图分类号] F293.35　　　　[文献标识码] A　　　　　　[文章编号] 1007-9556(2006)04-0087-06Analysis on some Speculation Behavior in Chinese Estate Market XUMan,RENHong (School of Construction Management and Estate,Chongqing University,Chongqing 400044,China) Abstract:From the perspective of Behavioral Economics,this paper makes a research on psychology participating in speculation behavio in Chinese estate market and it proposes some policy suggestion based on the features of Chinese estate market. Key Words:estate market; speculation behavior; psychology of speculation behavior　　长期以来,以有效市场假说(简称EMH)为核心 内容的理性市场理论,是人们分析房地产市场价格 运行机制的基本框架。然而,随着实证研究的深入, 人们发现,房市会受到强烈的投机心理影响,投机现 象在房地产市场中普遍存在。许多学者对房地产市 场的投机性进行了多维度研究,并对投机性的成因 给出了多种解释,但迄今为止,没有人对房地产市场 的投机行为进行微观心理学方面的解释。本文将从 行为金融(行为金融是对金融行为———金融市场参 与者行为的心理学分析)的独特视角,从市场参与者 (主要是个人投资者)的投机心理分析出发,研究我 国房地产市场交易中的投机行为。在此基础上,本 文提出加强投资者教育,防止过度投机,促进房地产 市场健康、稳定和持续发展的政策建议。 一、房地产市场投机理论综述 投机交易是市场交易的天然组成部分,只要有 市场,就有投机活动。经济学意义上的投机,是指投 机者以资本利得为目的,在不确定的环境下,在预期 到市场价格变动对自己有利时买入(卖出),在未来 某一时刻卖出(再买入)的交易。也就是说,投机是 在商业和金融交易中甘冒特殊风险,企图获得特殊 利润的行为(格林沃德,1983)。马克思指出,资本主 义生产方式的进步不仅创造了一个享乐世界,随着 投机和信用事业的发展,它还开辟了千百个突然致 富的源泉。随着现代虚拟资本市场的建立和发展 在大量投机资本的配合下,投机也进入了一个新的 发展时期。 房地产市场的投机理论主要是以分析市场参与 者的本性、心理和社会行为等为基础,可分为早期的 房地产市场投机理论和最新的行为金融学理论。 (一)早期的投机理论 弗里德曼(Milton Friedman,1953)认为不存在稳定的投机活动,因为投机者在价格上升时买进、在价 格下跌时卖出的高买低卖会使他们亏损。由于投机 者能够正确预测基础价值将要发生的变动,或者发 现市场价格对基础价值的偏离,通过在市场中逆势 操作,从事获利性的低买高卖交易,将价格拉回到基 础价值,从而稳定了市场。 对早期市场投机理论做出突出贡献的学者有凯 恩斯、凡伯伦和加尔布雷斯等,他们对市场投机行为 的分析主要集中在三个方面。 1.人的本性(human nature)分析。大多数人对 长期投资有胆怯、贪婪、不耐烦和不安全心理。凯恩 斯在解释人们为何愿意进行短期投资时指出:“由于 人的生命有限,人的本性要求人们快速获取收益;人 们在快速赚钱方面有着特殊的热情,而长期收益对 一般人来说贴现率较高。”凯恩斯还指出,投机与人 的“赌博本能”(gambling instinct)有关,具有“赌博本 能”的人是愿意为投机活动付出代价的。另一个与 人的本性有关的是“动物本能”(animal spirit),即人 们存在一种自发行事而不是无所事事的冲动,并会 自发产生乐观情绪。 2.按常规(convention)行事的原则。人的本性与 投资过程中不确定性的共同作用,会产生一种特定 的投机心理