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商业银行个人住房贷款的风险研究 摘要：近年来，随着我国房地产市场的迅速发展，商业银行个人住房贷款业务快速增长，个人住房贷款已成为我国居民购买住房的主要融资模式。然而随着该业务的迅速发展，贷款规模急剧膨胀，个人住房贷款的风险问题已日益凸现。如何防范个人住房贷款风险，确保信贷资金安全，维护银行金融体系稳定，保证房地产金融业务的健康、稳定发展，是商业银行当前所面临的重要任务。本文在对我国商业银行个人房贷业务的特征、发展历程和呈现出的风险进行了分析的基础上，提出相应的对策和建议。 关键词：城市化住房贷款金额最高可达购房合同金额的80%；商住两用房贷款金额最高可达购房合同金额的55%；商用房贷款金额最高可达购房合同金额的50%。个人住房贷款管理办法有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力二、我国商业银行个人住房贷款的发展历程 自从1998年我国实行住房分配货币化改革以后，中国的房地产市场出现长期的繁荣与发展。在这十几年当中，商业银行的个人住房贷款在推动住房制度改革、金融体制改革和提高居民住房消费的购买力等方面，起到了积极的作用。个人住房贷款的贷款额度占商业银行业务的比重也不断提高，住房贷款业务的经营机构也从过去仅由建设银行等少数银行发展为多家商业银行共同经营。各家商业银行都将个人住房贷款视为高收益、低风险的信贷业务，进行大力发展，从而为国民经济的发展和结构调整做出了重要贡献。 图1：历年来我国个人住房抵押贷款余额和余额同比增长率 资料来源：根据《中国金融年鉴》数据整理 由图1可知，从1998年到2010年,随着国民经济的增长，我国房地产投资额的迅速增加，导致个人住房贷款快速增长。1998 年，居民个人购房贷款只有 426.2 亿元。1998-2002年间，个人住房贷款余额直线上升。 进入2003 年以后，个人住房贷款的增长率开始逐步下降，但贷款余额仍保持持续增长趋势。 图2：历年商业银行个人住房贷款的不良贷款率 数据来源：中国银监会数据 在银行房地产贷款风险方面，由图2可知：在2001至2007年之间，商业银行个人住房贷款的不良贷款率总体上呈上升趋势。进入2008年后，个人住房贷款的不良贷款率虽然有所下降，但由于我国住房贷款余额基数较大，由不良贷款引发的房地产贷款风险问题依然不容忽视。 三、商业银行个人住房贷款的风险分析 在正常情况下，个人住房贷款由于有房产等抵押物作为担保，因此个人住房贷款是一种低风险的信贷产品。在这种观念下，我国各商业银行为扩大市场份额展开激烈竞争，而这直接导致了住房消费者获得个人住房贷款的标准降低，从而让一些无资格或没有偿还能力的消费者进入了住房信贷市场，形成风险隐患。近几年来，我国的房价一直大幅上涨，远高于居民的可支配收入。居民很难在短期内凭借个人收入筹集大量资金来购买房产，只能依靠向银行贷款的形式满足自身住房需求，这就反映出居民住房贷款支付能力的下降，风险正在不断积聚。 （一）个人信用风险 我国个人征信体系建设尚处于起步阶段，整体上而言缺乏社会保障体系及法律方面的支持。因此，现阶段个人的信用风险仍然较大，个人信用风险具体表现为：个人住房抵押贷款的借款人因主观或客观原因不能或不愿按期偿还贷款引起的风险。引发借款人违约的原因十分复杂，可以分为被迫违约风险、理性违约风险和恶意违约风险等。 1. 被迫违约风险 被迫违约是借款人的被动行为，指借款人在买房后，因实际支付能力下降或突发事件的发生无法继续正常向贷款银行还本付息造成的风险的行为。我国市场竞争激烈，就业条件严峻，教育医疗等支出急剧增加都可能导致借款人的支付能力下降，造成借款人无力偿还贷款本息。 图3：我国历年平均房价收入比变化趋势2000-2011 资料来源：由国家统计局公布的历年城镇居民家庭人均可支配收入和全国历年住宅商品房平均售价计算而得，其中计算标准为3口之家，住宅面积为80平米。详细数据见附录 在国际上，通常用房价收入比来衡量一个地区居民对住房支出的承受能力。从房价收入比角度进行分析。世界银行认为，合理的房价与收入之比是 5：1，联合国的标准是3：1。而根据图3可知，就全国平均状况而言，从2000年至2011年,我国房价收入比一直在7左右波动。此外，近几年来，伴随着我国大中城市的房价大幅飞涨的趋势，主要大中城市房价收入也比逐年攀升。清华大学刘洪玉教授在2011年世界华人不动产学会曾指出：“中国主要城市平均房价收入比在9倍以上。”房价收入比如此之高，导致大中城市居民还贷压力加大。同时，我国目前对借款人的审查主要是静态审查，而不是过程或动态审查。银行在发放贷款时，只能了解借款人以前及当期的收支情况，并据此预测借款人未来的财务状况。但由于未来的众多不确定因素可能导致借款人财务状况恶