湖南通道县项目前期定位物业发展建议314年月_四线城市_复合住宅.pptVIP

Page ? * 项目立面材料：以涂料为主，面砖为辅，增大窗墙比 建议以涂料为主，可采用两段式，建筑下部位置辅以少量面砖。 可采用大面积的玻璃面与涂料相搭配，共同体现品质和高档次。 物业篇 Page ? * 项目注重细节处理：下水管道，空调机外挂，冷凝水管口等 外立面需要考虑到细节处理，提升品质感； 外露落水管影响美观，且存在安全隐患，建议设置管道井。 对于空调位空间，建议采用百叶方式处理； 双江河口一侧是本项目主要的对外展示面，尤其要注重整体建筑形象，关注细节处理。 物业篇 Page ? * 项目立面修饰建议 建筑细部修饰 为现代中式+适当少数民族特色装饰物 物业篇 Page ? * 项目户型产品建议 Page ? * 项目产品配比建议：以两房及三房为主，一房四房及洋房为辅 户型 面积区间（平米） 总价区间（万元） 面积比例 价值点 客户策略 一房 40-50 9.6-12 5% 面积小，投资方便 年轻购房者，购买小户型为首次置业 两房 70-90 16.8-21.6 25% 面积紧凑、功能空间完备 控制总价，吸引投资客及年轻购房者 三房 小三房 100-120 24-28.8 25% 强调实用，适当缩小面积，控制总价 满足居室数量需求，总价相对控制，吸引企事业单位职员及支付能力相对较低的外出务工族 大三房 120-130 28.8-31.2 25% 强调舒适度 舒适的户型尺度，充分满足事业单位和私人老板的城市居住感 四房 130-160 31.2-38.4 10% 景观资源最大化、保证舒适度 设计一梯两户的点式高层，并结合景观资源，抓住部分高端客户作为项目标杆 花园洋房 120-220 31.2-57.2 10% 观景的感受，景观资源佳 创新的产品，拉升产品，吸引高端客户对新居住产品的购买 总价按2400元/平方米计算,花园洋房按2600元/平方米初步预算,最终价格应有一定浮动. 定位篇 Page ? * 项目价格定位 Page ? * 项目的价格定位：市场比较法 运用市场比较法估算推出本项目的售价 前提：项目按照物业发展建议完成景观及户型优化后 ㈠、本项目的竞争对手的销售均价参考： 项目名称 御水湾 富贵花园 销售均价 (元/M2) 2300 2200 定位篇 Page ? * 项目的价格定位：市场比较法 ㈡、根据参考指标对本项目进行综合评价 内 容 权重 富贵花园 御水湾 备注 本项目 地段及周边环境设施评价（以满分100分估算） 地理位置 10% 80 85 御水湾临江，且离市区较近 80 绿化景观 5% 80 80 均在建，富贵花园初现规模 85 教育优势 10% 80 80 教育方面未有突出优势 85 繁华程度 10% 80 85 富贵花园工程进度较快，入住时间相对较早 75 交通方便程度 10% 85 85 85 楼宇质素综合评价（以满分100分估算） 规模优势 5% 75 80 御水湾相对规模较大 85 规划设计 10% 80 85 御水湾规划布局层次较分明 90 区内环境舒适度 10% 80 85 两项目均有商用物业，御水湾充分利用沿江景观优势 90 户型设计创意 10% 75 75 两项目户型没有太大变化 85 知名度 10% 80 85 御水湾略胜一筹 90 实用率 10% 85 80 多层住宅基本相同，御水湾带小高层，所以实用率略低 80 综合评分 100% 80 82.3 84.5 定位篇 Page ? * 项目的价格定位：市场比较法 ㈢、假设本项销售均价为X进行估算： X1= 御水湾的销售均价×本项目最终评估值 = 2300元/m2×84.5 = 2106元/㎡ 御水湾最终评估值 82.3 X2= 富贵花园的销售均价×本项目最终评估值 = 2200元/m2×84.5 = 2324元/㎡ 富贵花园最终评估值 80 X= X1+X2 = 2106+2324 =2215元/㎡ 2 2 以上价格主要根据现时品牌及知名度较高的楼盘的销售均价、参考指标，依据客观事实及主观判断进行评估本项目首期的销售均价为2215元/㎡。此价格还需根据本项目的工程进度，对产品优势的体现作进一步的市场试探，有待进一步调整。 定位篇 Page ? * 项目的价格定位：租价推算法 二、本项目的售价的推算 ㈠、本项目的拟定租价推算 根据调查中了解到，项目区域地段100平方米房的租价800元/月，约8元