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“亲和源”的艰难创新 来源: 江苏商报(南京)关键字:养老地产 养老地产模式?? 发表时间:2011-05-04 11:25　亲和源董事长奚志勇模本解析　“亲和源”的艰难创新　大凡商业领域的重大创新和突破，多会遭遇到来自传统观念的挑战，其稚嫩的运营模式必然也会受到市场的质疑和考验。从举步维艰、颇受争议、被人排斥，到如今成为全国养老地产的成功模本，一心想着“既能赚钱又能做好事”的“亲和源”，身上的压力从来就不小　江苏商报记者 周回 报道　在这片逐渐热闹起来的领域，南京也有人想分得一杯羹。　据记者了解，在紫金山附近钟山学院目前正在筹备做养老地产的项目；在清凉门大街处，有一家名为“侨馨人家”的养老公寓已经封顶，这是南京新鸿和房地产开发公司和鼓楼区政府合作的项目；南京福中集团的总裁助理，也找到对养老地产颇有研究的吉合田房地产投资顾问有限公司董事长石旭升，表示他们对养老地产这一块有较大的兴趣，希望石给一些建议。　业界有人把养老地产比作一片茂密的森林，前景大好，石旭升表示认同。“眼下，很多开发企业在普通住宅激烈的竞争市场中忙得焦头烂额，市场调控的政策频频出台，转向养老地产更多的是理性突围。”石旭升认为，受政策影响，也是中国地产发展细化的必然趋势，各大中小房企意识到养老地产的巨大潜力是明智的。　“中国正全面迎来‘412家庭’时代、‘空巢’时代。数据显示，中国城市老年人‘空巢’家庭比例已达到了49.7%。而截至2009年年底，全国类老年福利机构38060个，床位266万张。按照国际上5%的老年人要利用机构养老的经验，中国至少需要800多万张床位，现在缺口达540万张，是现有床位数的200%。”中国老龄产业协会副秘书长王平君表示，十二五’期间，我们养老政策的基调还是以居家养老为主，社区养老为依托，机构养老为支持。不仅需要增建养老机构，增加床位供给，更急需建设大量适合老年人居家养老的老年住宅。”　看样子，这个市场要逐渐热闹起来了，“但目前还是青涩的。”石旭升说。　石旭升曾经对全国多个地方的养老地产进行过考察，让他印象最深的，还是上海的“亲和源”。　亲和源魅力何在？记者进行了深入的探访。 ?给民间资本一个机会【亲和源成立不久，吸引了2亿民资进入。需求和市场，一定是创造和挖掘出来的】 在运营方面，亲和源共有老年公寓12多栋多层电梯住宅楼，800多套居室，可供1600多位老人居住。加入了老年公寓、健康会所、老年护理院、配餐中心等“管家式”的服务，甚至提供床上的四件套。社区的每位老人都有自己的健康档案。 “实际上是一个绿色健康通道，通过这个软件平台可以和外面的医院某个科室里的医生进行服务对接。”石旭升说，“健康对于老人来说最为重要，另外就是建立社区内老人和老人间的交流，增添娱乐休闲项目会让社区变得更有活力。”但前提是，这些服务都需要收费的。 当然做这样的一个养老地产项目，时间长，开发速度慢，强大的资金支持是必须的，这也给了庞大无序的民间资本一个新的宣泄通道。 据称，亲和源成立不久，消息就在温州商人圈子里传开了。当时增资扩股，注册资金就达到了2个亿。 “观念问题需要时间来改变，需要你创造需求，市场总是在有和没有之间，得想办法把它挖掘出来，并得到市场的认同。”石旭升说。 业内人士指出，做养老地产光靠开发商的努力是不够的，政策层面的支持目前还存在不少空白。比如养老地产的土地是属于经营性的还是非经营性的，是应该通过协议转让还是招拍挂？这些政策并没有得到细化落实；再者，按目前通常做法，老年福利院由民政部门主管，房地产公司如何与政府部门合作，必须有明确政策指导；此外，养老地产有一定的社会福利性质，需要在土地出让、银行贷款乃至税费上有一定政策优惠，才能激发资本的积极性。使用权的出售和转让【亲和源向外出售的是使用权，而这个使用权是可以增值并套现的。原来卖50万的会员卡，现在已经涨到了75万】?在亲和源，奚志勇设计了A卡、B卡共两种形式，购买会员卡的老年夫妇可以选择大套（120平方米）、中套（72平方米）和小套（58平方米）这三种户型。A卡无论选择何种套型一律售价75万元，但根据套型的不同需缴付2.98万至6.98万元不等的年费；B卡无论选何种套型年费一律为2.38万元，但根据套型的不同售价分别为45万元、55万元和88万元。?之所以在收费上会有如此的差异是因为A、B卡性质不同，A卡在亲和源是永久有效的，其有效期与房屋土地的使用年限相同；B卡的有效期至老人生命终结，但有一个15年的界限，未住满15年多余费用可退，居住超过15年则超过部分免费。?然而，这样的收费及会员制度一经推出就曾遭到社会舆论的质疑。?其焦点就在于，亲和源会员卡无论有效期长短，出售的均为使用权，也就是说会员支付了几十万元的费用，却得不到所住房屋的产权。?奚志勇理解人们“有自己住房才安心”的想法，但他相信，