「设立物业管理行业的规管架构」的公众谘询.pdfVIP

黃大仙區議會 房屋事務委員會文件第 2 / 2011 號 (22.2.2011) 「設立物業管理行業的規管架構」的公眾諮詢 目的 1. 本文件旨在簡介民政事務局和民政事務總署就設立物業管理行 業的規管架構所進行的公眾諮詢。 背景 2. 現時，物業管理行業沒有一套劃一標準 ，規範物業管理公司及從 業員的基本資格。行政長官在本年的《施政報告》公布，政府計劃透 過立法為物業管理行業設立發牌制度，監察物業管理公司的營運及確 保物業管理服務的質素。 3. 我們的政策目標，是確保業主有更多優 質、具效率及收費可予負 擔的物業管理服務選擇。我們現正就着 政策目標，諮詢公眾對建議的 規管制度的主要準則的意見。 同時，我們會確保： (a) 不會令物業管理成本大增； (b) 不會導致物業管理公司／從業 員的數目不足以應付社會的 需要；及 (c) 應繼續容許有意從事物業管理行業者自由加入，以及不會出 現壟斷。 法定制度的需要 4. 目前，本港共有 40 000 幢私人大廈，當中約 24 000 幢由物業管 理公司管理， 9 000 幢由業主立案法團 (法團) 或其他形式的居民組織 管理，餘下 7 000 幢，主要為舊式樓宇，既沒有僱用物業管理公司， 也沒有成立法團或任何形式的居民組織。至於 大廈的樓齡方面，約 17 000 幢為 30 年或以上，約 4 000 幢為 50 年或以上。由物業管理公 司或大廈管理從業員管理的大廈，當管理公司或從業員有違專業操守 或行為失當，會影響樓宇的安全及衞生狀況。至於沒有任何形式的管 理的大廈，樓宇破舊失修不僅對住戶構成危險，並會危及市民大眾。 5. 我們認為，法定發牌制度有助 為物業管理行業訂立一個基本的服 務水平準則；提高公眾對物業管理公司須具專業水平的認知，讓他們 加深了解聘用合資格物業管理公司的重要性 ；另外，也有助推廣持續 有效管理樓宇，既可保障樓宇安全又可 令樓宇得以保值的概念。賦權 予一個規管當局或政府部門調查投訴，以及對業內違規的公司或從業 員處以懲罰和採取紀律處分，有助確保整個行業維持專業水平，以及 恪守統一的專業守則。 6. 再者，大廈管理及維修的其他關鍵環節 已受法例規管。例如，從 事物業保安的人員個人須受許可證制度 規管，而提供物業保安服務的 公司須受牌照制度規管。升降機和自動 梯工程受法例規管，須由註冊 承建商及工程師維修及檢查。小型工程承建商的註冊制度亦已於二零 一零年內實施。當局亦即將立 法強制規定舊樓業主定期檢驗樓宇及窗 戶。如不對物業管理行業實施強制規管，現行的大廈管理及維修制度 將有欠完整。 公眾諮詢的範圍 7. 我們已就加強規管物業管理行業的事宜 ，徵詢相關專業組織及其 他一些持份者的意見，他們大都認為，現行的自我規管模式不足以促 進有效的物業管理。然而，有 些持份者關注到實施強制發牌制度可能 2 導致一些問題，例如對管理費和遵行成本的影響、部分公司或從業員 可能失去生意或工作，以及實施新制度的時間表等。在制訂建議的發 牌制度前，我們須就建議的規管制度的主要準則，徵詢公眾的意見。 在公司層面或個人層面還是在 兩個層面均實施規管 8. 據我們徵詢物業管理行業的意見所得，業界普遍支持在公司層面 實施發牌制度。不過，對於在個人層面實施發牌制度，則意見不一。 贊成者認為，只有在公司層面和個人層 面均實施發牌制度，才可確保 行業的服務質素得以提升；對此有保留者則認為，行業慣常運作以團 隊合作和集體決策為主，因此在個人層面實施發牌制度可能會令責任 誰屬變得複雜。我們認為只要能夠符合第 3 段的政策目標和指導原 則，我們對不同方案持開放態度。 單一級別發牌制度相對多級發牌制度 9. 另一個需關注的地方是，中小型物業管理公司，以及具經驗但缺 乏正式資歷或培訓的從業員，能否符合建議的發牌制度所訂發牌規 定。處理這個問題的一個方法，是採用兩級 (或多級)規管制度：中小 型物業管理公司／從業員符合基本發牌規定， 可取得較低級別的牌 照，而獲取高級別的牌照，必須在資格、財政能力及經驗方面符合較 高規定。這項安排讓具不同資格和經驗的物業管理公司和從業員，得 以繼續為不同類型的大廈 ( 由單幢式樓宇至大型屋苑不等) 提供具質 素和收費可予負擔的服務，從 而盡量