中原_深圳万泽云顶香蜜湖项目营销推广执行策略报告14年_山地公园大宅.ppt

效果：严格信贷及营造持续调控预期，有效抑制购房者购买力造成深圳市场目前量跌价滞、并相比年初整体大幅回调有可能 [调控手段回顾] 2010年1月10日 主题词：土地供应、规范市场秩序 2010年1月18日 主题词：第一次上调存款准备金 2010年1月21日 主题词：保障性住房供给 2010年2月11日 主题词：第二次上调存款准备金 2010年3月7日 主题词：第十一届全国人代会第三次会议—坚决遏制过快上涨，稳定健康发展房地产 2010年3月10日 主题词：拍卖建设用地新规 2010年3月22日 主题词：土地供应政策调整 2010年4月15日 主题词：提高首付、二套房 2010年4月15日 主题词：土地供应调整 2010年4月17日 主题词：停发第三套房贷 2010年4月19日 主题词：市场秩序规范 2010年4月30日 主题词：家庭限购 2010年5月2日主题词：第三次上调存款准备金 * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * D/ 德系稳重大气的建筑风格营造，强调设计感和用材（石材） 为项目出身造话题、造人文血统 1.2 产品支撑及差异点“香蜜湖化”：营造富且贵的价值印象 理性硬朗的线条 石材的多细节运用 大胆的色彩搭配 白色勾勒的边角 理性硬朗的线条 石材的多细节运用 大胆的色彩搭配 白色勾勒的边窗 清晰硬朗的线条、简洁的造型、精确的设计和比例，无不体现了徳系血统的精神，严禁、理性、诚实； 丰富石材运用，精悍工艺细节，体现了徳系血统的品质魅力。简练、精确、品质、细节、工业美感； 大胆的用色，鲜明而又活泼，体现质感的同时，张扬着一种强大生命的力量，它是徳系血统的灵魂； 白色勾勒的边角，代表一丝不苟精益求精，更代表刚正不阿，勇于承担的责任感，是徳系血统的精髓； 德系建筑价值理解： D/ 德系稳重大气的建筑风格营造，强调设计感和用材（石材） 为项目出身造话题、造人文血统 1.2 产品支撑及差异点“香蜜湖化”：营造富且贵的价值印象 德国高贵 建筑特点 对建筑的能量消耗、室内物理环境、用材、通风系统等诸多方面口述领先，执着关注建筑环保事业； 环保科技 功能强大 讲求实用，超强的功能性；其社会功能、安全功能、艺术功能、环保功能等技术方面都全球领先； 品质细节 用材品质精良，注重细节，善于运用设计元素，呈现一种低调的奢华； 外形简练、理性、充满生命力，色彩厚重，搭配大胆而时尚； 理性厚重 德系建筑价值理解： D/ 德系稳重大气的建筑风格营造，强调设计感和用材（石材） 为项目出身造话题、造人文血统 1.2 产品支撑及差异点“香蜜湖化”：营造富且贵的价值印象 建筑外立面打造建议： 建筑外立面采用石材，代表着徳系精神的永恒，历史洗净铅华后的宁静与内涵； 建筑用色以深灰为主调，配合深咖啡红，以纯白修饰。这种混搭厚重、低调却不张扬，透露着德系血统旺盛的生命力，又呈现出特立独行的高贵气质。 深咖啡红 深灰色 纯白 深灰色石材为主 深咖啡红为辅 纯白修饰 德系纯黑色石材饰面 十七英里铜板部分饰面 勾勒的纯白边框 1.2 产品支撑及差异点“香蜜湖化”：营造富且贵的价值印象 E/ 产品附加值差异：外聘专业的品牌物业管理公司提供服务 台湾晶华物管公司： 汤臣一品（上海顶级豪宅） 集团成立于1991年，以全方位顾客经验的卓越观念，遵守黄金服务原则，提供贵族式完美的管家服务。旗下拥有台湾晶华酒店、天祥晶华度假酒店等。现服务于汤臣高尔夫别墅、汤臣高尔夫球场、汤臣金融大厦。 香港兴业集团： 愉景湾（香港顶级豪宅） 香港兴业集团在业界以高质素的住宅服务享负盛名。透过累积的管理经验，集团在各项目中更能发展所长，為居民提供最完善的居住环境。管理的愉景新城与菁泉雅居便是其中的表表者。 方式 优点 问题 专业物管公司管理 专业化管理，质量保证，发展商省心，业主满意 成本利润是考虑的重要因素。适合陌生区、规模大、开发商经验不足 聘请专业物业管理公司作顾问 专业化指导、培训、制度建立、人员组织，为发展自身物业管理搭建高平台。 顾问服务时间一般1-2年，费用每年高达10-20万元；且顾问公司对服务时间以外物业管理没有责任。 发展商成立物业管理公司管理 管理比较灵活，前期投入比较低 缺乏经验，对物业管理质量不能够提供保证。 推荐一 推荐二 2.客户渠道纯粹、精准原则，进行有效挖掘 A/ 中原系统客户资源运用说明 常规手段：转介 – 2级市场对2级市场项目间客户互动，二三级互动 [2转2级的说明] 启动方式：以佣金刺激为核心的启动方式，以内部活动、邮件、短信、现场体验进行价值推介 重点提示：在集中推广期或开盘前期执行额外的销售激励，或考虑进行首轮启动 非常手段：行政指标量化-对豪宅项目中单个销售员的转介任务量进行量化，由于项目