.北京鼎能置业南中轴路商业项目市场研究－百货、购物中心、超市nxpowerlite.pptVIP

1 鼎能置业南中轴路商业项目竞争市场研究报告（百货商场、购物中心、超市） 二OO四 年四月 研究背景及方法 研究背景及方法 竞争项目分析 竞争项目：百货、购物中心 东方新天地优劣势分析 庄胜崇光优劣势分析 新世界优劣势分析 中友百货优劣势分析 蓝岛优劣势分析 安贞华联优劣势分析 十里堡华堂商场优劣势分析 竞争项目：超市 方庄家乐福优劣势分析 洋桥万客隆优劣势分析 关于燕莎友谊商城 投资商:燕莎友谊商城有限公司，中外合资零售企业； 区位：东三环亮马桥旁,紧邻使馆区及朝阳CBD核心； 定位：高档新式百货； 地位：北京最早最知名的大型高档百货商场； 规模：总面积约为4.2万平方米； 业态组合：百货、超市、餐饮、家电等； 经营状况：经营十余年，在北京高档商品、礼品市场占有相当大的份额； 经营理念：精致生活的享受； 商业环境：打造精美，优雅的购物环境； 硬环境：地上、地下停车，充足的停车位； 商品档次：高档； 人气：外国人、外地人居多，北京消费者以选购礼品为主； 租金：百货店扣点形式，一般在20%—30%之间，顶级品牌扣点为10％左右； ? ? 优势 1、区域优势：位于北京使馆区及CBD区域； 2、商品档次定位在高档水平，适合周边酒店、公寓等消费人群消费档次； 3、交通优势：紧邻三环，充足的停车位； 4、管理严格，有效打造商业环境； 5、加入餐饮、休闲等业态，补充传统百货的不足； 6、开业时间较长，具有充足、稳定的客户资源； 7、周围高档酒店较多，充足的旅游客源。 劣势 1、商场老化，装修风格落伍； 2、交通高峰时期三环拥堵严重； 3、面积偏小，阻碍后期继续发展。 燕莎友谊商城优劣势分析 燕莎友谊商城前景分析 前景： 经过十余年的市场洗礼销售额一直排列在北京市大型商场前十位。但随着新兴商场的投入运营，市场份额会有一定萎缩。 该项目突破口： 纯高档定位，与周边消费人群消费能力符合，扩大礼品市场。 本项目参照性分析 结合燕莎友谊商城的优缺点，本项目应注意以下几点： 1.市场定位一定要结合周边消费者消费实力； 2.内部商品的陈设和布局应具有都市的时尚气息； 3.本项目在策划前期，应关注商业动态发展的特点； 4.高档百货的收益模式和中低端百货有明显区别； 5.高档百货礼品经济的特点在本项目未来定位中可以适当挖掘； 6.本项目周边市场成长的特性，需要本项目关注燕莎新的业态。 8、西单商场 关于西单商场 区位：北京传统商业中心西单核心位置； 定位：大众、中低档百货； 地位：“外地人的王府井，北京人的西单”，在北京人特别是中老年消费者中占有很大比例； 规模：总面积约为6. 9万平米； 业态组合：百货、超市、餐饮； 经营状况：历史悠久，但由于上次定位不成功，目前正在改造； 经营理念：以经营中档产品为主，走大众经营路线； 商业环境：中档装修； 硬环境：地下停车位数量较少，设施较为陈旧，通道狭窄拥挤； 商品档次：中档商品为主，高低档次兼顾；拓展旅游销售，突出食品特色；日用百货名优，妇 女儿童消费产品较多； 人气：受到北京本地中老年消费者的喜爱； 租金：百货店扣点形式，一般在20%—30%之间； ? ? 优势 1、区域优势：传统商业区西单； 2、商品定位中低档，迎合大众消费档次； 4、商场管理有序，自身商业管理经验丰富； 5、产品种类齐全，价格大众化； 6、开业时间较长，充足的客户资源； 劣势 1、商场硬件严重老化，通道狭窄拥挤； 2、传统百货业受到新型业态的不断冲击； 3、2003年调整失败，重回原来档次； 4、停车位数量不足。 西单商场优劣势分析 西单商场前景分析 前景： 西单商场不断调节商品及租户组合，不断革新迎合北京消费者的需求，才可保持其市场份额不被其他竞争对手夺去。 该项目突破口： 1、在把握原有北京中老年消费者基础上，开辟新的客源； 2、营造良好的购物环境，补充业态空白。 西单商场商品及租户组合 电脑及外设、体育健身器材、家用电器 四层 芭迪、花花公子、特丽雅、莲芙妮、鄂尔多斯、雪莲、爱慕、百利安、安莉芳、豪门 床上用品、羊绒品、内衣、皮鞋 三层 罗曼、天马、堞青、巴比伦 男女服装、休闲装、运动服、速食店 二层 伊宝莲娜、百佳超市； 钟表、工艺品、办公用品、礼品、食品超市、百货超市 一层夹层 美宝莲、戴得、皮尔卡丹、罗曼帝克、联想、大宝化妆品、艾林化妆品、上海家化妆、力士化妆、油宝皮具、创意皮具、神奇玩具城等； 照相器材、电脑文具、无线通讯、珠宝首饰、化妆品、皮具、箱包、 一层 租户组合 商品组合 楼层 本项目参照性分析 结合西单购物中心的优缺点，本项目应注意以下几点： 1.市场定位要结合本地消费市场而定； 2.明确目标客户，不要轻易尝试不同的定位； 3.西单2003年失败的