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2014年福建漳州市东山项目市场调研报告 3.fdcsky.cn 营销部 二00六年三月三十一日 目 录 前言 东山宏观经济环境分析 城市国民经济状况 城市总体发展规划与区域规划 当地房地产政策形势 东山房地产市场调研 近几年东山房地产市场发展状况 在售项目及即将投放项目市场调研 房地产消费群体调研 东山当地人消费特点 未来房地产市场发展趋势分析 项目资源调研 项目概况 项目SWOT分析 项目区域商业形态及目标消费群体分析 项目初步市场定位及规划建议 项目运作及商业价格建议 七、 结论 一、前言 作为一个外地项目，尤其是处于四线城市，其房地产市场通常是刚刚起步，属于市场的政策期。如今，在全国房地产市场一片大好的形势下，东山也不可避免出现城市发展空间放大、房地产市场急剧激发的状态。 对于一个商业旅游地产项目，在接近几乎陌生的市场中，前期市场调研显得更为重要。针对当地投资开发环境、市场供需状况、商品房销售情况等诸多市场变量进行详细分析和研究，从而对项目进行整体的可行性开发分析，为项目进行市场定位与前期规划设计提供有力的参考依据。并且，商业地产客户其需求极具特殊性，项目开发模式也颇需多样性，开发前景很大、利润可观，但销售难度也相对较大，风险也随之增加，因而，前期准确、客观的市场调研极为关键。 我们一行三人，肩负公司给予的任务，本着认真严谨、实事求是的工作态度，针对以上问题，采用了上门问卷调查、在售项目调研、走访相关部门专业人士及与目标客户进行多次沟通的方式，最终拟定了这篇项目市场调研报告，阐述了东山当前房地产现状与未来市场发展趋势，并对项目和目标消费群体进行了综合分析，以及对项目的市场定位和前期规划设计及项目开发运作形成了以下初步建议。 二、东山宏观济环境分析 1、东山城市国民经济发展状况 东山位于福建漳州市，介于厦门市与汕头之间，地处厦、漳、泉闽南三角经济区的南端，是福建第二大岛，又名陵岛。东濒台湾海峡，与台湾隔海相望；西临诏安；东南是闽南渔场与粤东渔场交汇处；北面以八尺门海堤与云霄接壤；北东向东山湾与漳浦古雷半岛为邻。距厦门150公里，汕头135公里，海上转台湾高雄164海里，南下香港210海里，在厦汕高速铁路开通后交通将为更加便利。 全县由东山岛及周围44个小岛组成，总面积194平方公里，其中东山岛188平方公里，海岸线141.3公里，是福建省对外和对台经济贸易重要口岸，是21世纪港口旅游新城、福建省重点旅游区。东山环境气候宜人，海景资源十分丰富，属亚热带海岸性季风气候，岛内盛产非金属性矿。东山海域是西南渔场中心，海产丰饶，且旅游景点甚多，有风动石景区、东门屿、南门湾海滨浴场等。 东山县分为7个镇，总人口20多万，经济较好的主要是铜陵与西埔两个镇。据调查，03年经济总值37.4亿元，全年城镇居民人均可支配收入7120元；04年经济总值41.3亿元，全年城镇居民人均可支配收入7546元。因受各种因素影响，东山城市发展极为缓慢，经济水平较低，经济基础薄弱，城市财政收入较少，缺乏支柱企业和产业经济链，大多靠渔业而生。因政府投资力度不够，城市基础设施较差。居民收入整体不高，一般公务员月工资1000多元，私营企业员工仅有600-700元/月，城镇居民消费层次较低，娱乐休闲活动极其匮乏。 2、城市总体发展规划与区域规划 （一）城市发展规划 1、作为四线城市性质：　　 （1）优势与机会：政策、政策、还是政策　　 为了拉动地方经济和出政绩，地方首脑招商引资方面愿望强烈，可能在土地和税收方面的优惠政策很大，甚至有悖于国家和中央的政策。一个大项目尤其是招商引资项目通常都会成为首长工程，各方面的支持力度都超越常规。但政策变化大，经常一代政府一代样，对于房地产开发，政府主观意识强，干扰性大。 （2）劣势与风险：经济、经济、还是经济　　 四线城市人口规模基本都在20万左右，几乎没有一座超过10万平米的现代住宅小区，住宅价格瓶颈均价每平方米1500元左右。房地产市场发展的最大困境还是地方经济薄弱，甚至没有成型支柱产业和产业经济链，且经营观念和意识较为落后，房价难以短时迅速攀升。 2、东山城市发展状况 在东山城市新五年规划中要求：加快房地产开发，完成50万平方米旧城改造，加大城市建设改革力度，严格土地、城建管理，促进城市建设市场化，建设成较强集聚和辐射能力的滨海城市；同时加快旅游资源开发整合，致力开发滨海旅游经济，做大做强旅游支柱产业，提升风动石、马銮湾、东门屿三个核心景区，争取东门屿景区列入国家3A级景区。要加大旅游资源整合力度，串点成线，构筑海上观光、岛屿风情、对台文化、休闲渡假、红色旅游、特色风味六个旅游精品，积极打造旅游品牌。 目前支柱产业很少，大多是从事渔业的相关联产业，规模较小，以个体经营为主。城镇居民收入来源少，主要