中原望京龙韵公园商业项目策划定位报告.pptVIP

租金建议 地上部分：均价约5.69元/平方米/天 地下部分：均价约3.30元/平方米/天 整体均价：约4.35元/平方米/天 第七部分 产品建议 产品设计说明 使本项目整体设计成为商家与消费者沟通的重要环境与平台，将本项目打造成为望京区域的商业“名片” 大部分倾向地面部分的商户需求面积在300平方米左右，故建议项目设计时，以200-350平方米以下独栋店铺为主，辅以少量400平方米以上店铺，分成不同面积档次，满足各类商户开店需求。 根据以上面积比例，项目独立店铺数量总共在99栋左右 。 地上独栋面积及数量规划 公园建设对项目商业环境的影响 景观公园对商业的影响 高尔夫球场对商业的影响 宜家家居和家乐福对项目商业环境的影响 与“宜家家居“和“家乐福“步行时间不超过15分钟，消费人群到达本项目 十分便捷； “宜家家居“和“家乐福“市场号召力与影响力，可能吸引望京整个区域及 东北三环至东北四环区域的消费人群，此部分人群将成为本项目潜在消费者； “宜家家居”和“家乐福” 消费者购物离开后，需经过本项目从望京西路或 北四环离开，为此部分人群前往本项目带来便利； 区域未来呈现多个商业密集圈层，将影响本项目发展，但临近 “宜家家居” 和“家乐福”，将增强本项目的竞争力； 区域商业组团分布分析 第二部分 主要商业 项目区域主要商业物业个案分布 分布特点如下： 对区域而言较密集，对个 体而言相对分散； 除“望京国际商业中心” 外，均位于望京住宅较密 集区域； 分别位于望京中、东与北 部，本项目所在的南部地 区尚无竞争性项目出现； 项目区域主要商业物业个案竞争力及竞争手段分析 项目竞争力分析 入市时间早，有稳定消费群；品牌折扣店，有一定吸引力。 项目竞争手段分析 折扣店在区域市场竞争压力相对较小，吸引中低端消费人群；扣点形式，商户压 力相对小，经营者与商户利益相关，对商户具吸引力。 项目名称：望京一号 总建筑面积：13600平方米 市场定位：品牌折扣店 经营模式：扣点形式，15%扣点 开业时间：2005年11月 项目区域主要商业物业个案竞争力及竞争手段分析 项目名称：中福百货（鑫隆外贸服装商城） 总建筑面积：14000平方米 市场定位：小商品市场 租金价格：10-17元/天/平方米 开业时间：2002年百货开业，2005年转型 项目竞争力分析 位置优越，交通便利，配套齐全；位于望京商业发展成熟区域，依托大中电 器、京客隆超市等商户，商业氛围浓郁，在区域有一定影响力；入市时间早， 具备认知度。 项目竞争手段分析 借助与旅游团合作的方式，招揽消费者；铺位以10平方米小面积为主，以提升 租金价格。 项目区域主要商业物业个案竞争力及竞争手段分析 项目名称：旺角广场 总建筑面积：20000平方米 市场定位：小商品市场 租金价格：3.5-20元/天/平方米 开业时间：预计2006年5月 项目竞争力分析 位置优越，交通便利，配套齐全；项目位于望京商业发展较成熟地区，依托大 中电器、京客隆超市、中福百货等商户及区域商业氛围，有一定影响力；为新 建项目，产品与购物环境相对优越。 项目竞争手段分析 引入大型主力商户，为项目带来人流；小铺位分割方式，提升租金。 项目区域主要商业物业个案竞争力及竞争手段分析 项目名称：六佰本商业街 总建筑面积：90000平方米 市场定位：城市级、生活化、新商圈、 STREETMALL 开业时间：预计2007年底 项目竞争力分析 面积大，业态丰富，有一定吸引力；商业街形式，有一定吸引力。 项目竞争手段分析 将引入大型主力店，吸引人流；大型餐饮占一定比例，餐饮与购物形成互动。 项目区域主要商业物业个案竞争力及竞争手段分析 项目名称：望京购物广场 总建筑面积：89000平方米 市场定位：区域综合购物中心 租金价格：5-18 元/天/平方米 开业时间：预计2006年5月 项目竞争力分析 位置优越，交通便捷，居住人口密集；沃尔玛间接为该项目提供人流；面积较 大，综合性较强；产品与购物环境较好；两大品牌组合具有较强市场吸引力。 项目竞争手段分析 华联有效吸引商户,通过合理规划，引入知名品牌，吸引中高端消费者；未来将 采用百货公司“返券”促销。 项目区域主要商业物业个案竞争力及竞争手段分析 项目名称：望京国际商业中心 总建筑面积：120000平方米 市场定位：集购物、餐饮、娱乐、休闲、 社交、商务于一体的一站商业 开业时间：预计2006年 项目竞争力分析 面积大，集购物、餐饮、休闲娱乐，功能齐全；物业条件与购物