戴德梁行莱茵达扬州瘦西湖项目市场研究分析报告完整版.pptVIP

客户群定位于扬州地区的高档消费群体。 商户组合的制定应该是现有扬州中高档商业的空白，并预测扬州商业未来的发展。 根据泛城所做的市场调查和商户访谈，我们预测，C地块建设成高档的购物商街对零售商和消费者更具吸引力。 另外在商街内设置一些高品位、情趣的商品，例如红酒、高级茶叶、字画、雪茄等，能延长消费者在商街里的购物时间、促进消费。 对商品组合的建议是：即包括国内高档品牌又包括世界品牌以及高档的合资产品，例如Esprit, ELLE，Belle, Etam, Theme等，最贵的产品为外国品牌，例如CK, Polo Jeans等。 另外，值得一提的是：高档品牌不仅仅是以价位进行区分的，并非价位高就称之为高档品牌，还应有一定的市场知名度和较高的市场定位。例如Theme，它的价位并不是非常贵，但由于这个品牌是一个国际化的品牌，且市场推广和市场定位都是面对高收入人士。 名品街市场定位 项目商业部分定位(C地块) Xiang Mu Shang Ye Bao Gao Ding Wei 可行性分析 客群定位 市场定位 商户组合建议 形象风格定位 名品街的商户组合等相关建议 扬州市目前缺乏一个汇集了较多世界品牌和高档品牌的商场或商街的参考例子，为了评估C地块商业 的租金水平，我们参考了杭州市湖滨国际名品街，以及广州市丽柏广场的租金水平。如下表： 杭州湖滨国际名品街最大一家店的面积为2000多m2，最小的一家店面积200多m2；大多数的店面面积在500m2左右，物业的面积很多，单店的租金总价非常高。 广州是国内的一线大城市，较扬州拥有更多的人口、经济更发达。故建议本项目商业的租金水平也是广州的丽柏广场租金的一半左右甚至更低，相信这样的租金定位是比较合理的。 名品街的租金水平评估 旗舰店的租金水平比其他普通的店铺租金大约会低10%~20%左右，这样可以吸引著名品牌旗 舰店进场，籍此旗舰店进驻吸引其它的高档品牌，并收取较高的租金。 建议较差位置的租金较较好位置的租金低10%～25%左右。这是根据我我们对国内其他商场 的经验所知及市场分析推算出来。 餐饮部分的租金在80～100元/月/平方米左右。其中对较大面积的餐饮部分的租金还应当适当 的降低，尤其是中餐馆。 对于有美容间的化妆品牌和美容产品的租金也较低，因其美容院和护理场所属于封闭的后 厅，严格的说并不属于展示产品的面积。 建议的租金是一个较保守的估计，但建议在开业初期还是采用更加优惠的租赁条件和租金条 件，来吸引潜在商户进驻。经过两年左右的培育期后，名品街较为成熟以后再提高租金。 名品街的租金水平评估 项目商业部分定位(C地块) Xiang Mu Shang Ye Bao Gao Ding Wei 可行性分析 客群定位 市场定位 商户组合建议 形象风格定位 A地块泛城建议：建筑单体应该在与周边建筑风格协调的前提下，尽量迎合市场需求。创造出富于中国传统风格的现代建筑。 项目地块东临国家级风景区瘦西湖，北靠“ 淮东第一胜境 ”大明寺，自然景观、人文景观资源得天独厚，也正是因为地块位置的特殊性，决定了建筑本体的风格不能和周边建筑产生太大的差异。 C地块泛城建议：建筑单体应该与周边建筑风格相协调，并与A地块的别墅风格相统一。 C地块应有带有中国传统建筑的元素，但整体风格以现代、时尚、休闲为主流。注重细节的人性化设计。 可借鉴案例：杭州湖滨国际名品街 商业建筑单体风格建议 可借鉴案例：杭州湖滨名品街 可借鉴案例：杭州湖滨名品街 注重水景的塑造，与瘦西湖的景色呼应。并注重静态和动态的结合、呼应。 休闲空间的设置，营造休闲、舒适、有情调的购物和餐饮、休闲气氛。 园林式、略带古典式的建筑风格使得消费者在享受时尚、西方时尚的同时能享受田园、亲近自然。 商业建筑本体 － 景观、建筑 因有7米的限高，建议只作一层，保持通透的挑高中空形态。 外立面的材质使用较古朴的砖块，并局部使用玻璃来缓解材质的过于沉重，增加现代感和时尚感。 限制大面积的使用浅色的涂料，以保持建筑的长期美观。 商业建筑本体 － 景观、建筑 细节成就经典！ 不能忽视每一个地方和细节部分。 商业建筑本体 － 细节部分 项目商业部分定位(B地块办公用房) Xiang Mu Shang Ye Bao Gao Ding Wei 可行性分析 客户定位 产品定位 价格定位 形象定位 B 地块 SWOT 分析 劣势 Weakness 酒店需长期持有，对资金占用周期较长。 土地成本较高。 办公楼市场普遍租金水平不高，将影响高档