北京望京地块分析及政策市场研究报告30页 2007年.docVIP

长河置地顾问有限公司 ·工作提报 望京地块分析及政策市场研究报告 Date of Report : July, 2007-07 Prepared of : Beijing Modern Relocation Consulting Co., Ltd Beijing EONIAN River Real Estate Consulting Co., Ltd Report No. : Huahan corportatio 前 言 本报告旨在通过地块研究、政策分析和市场分析，预判该地块的投资价值和开发风险，为客户提供购置土地和前期定位的判断依据，并对项目地块地价作出预估，为客户谈判提供数据参考。 第一部分 项目地块分析 1.1项目概况 1.1.1地块基本信息 地块范围：项目地块北侧为屏翠西路，西侧为利泽一路，南侧与众运科技楼相接，东侧与中辰大厦、洛娃大厦毗邻 土地性质：工业用地 前期手续：已获得建筑工程规划许可证并取得土地使用权证 占地面积：15699.44平方米 建筑面积：50441平方米 地块形状及表面情况：地块形状基本规整，南侧基坑已经开挖，北侧堆土，地块东南侧3058平方米办公楼主体结构已完工。地块内杂草丛生，荒废时间在2年以上。 地块基本信息分析：工业用地转让、规划，工业用房设计、销售（转让）的相关政策法规会直接影响项目收益，加大项目风险； 项目已完成规划设计，取得相关手续，修改规划是本项目另外一个政策风险。 1.1.2 项目地块交通状况 项目环临交通 项目北侧为宽度在10米左右的屏翠路，西侧为城市支路利泽一路，东南部与现状房屋的围墙相接，因此，项目环临道路中没有主干道，且距主干道还有一定步程。 项目区域主要道路 项目北临五环入口，可以直通机场高速路，南侧有交通主干道望京北路，西侧为广顺北大街，附近有十多路公交车通过。由于接近五环，交通流量不大，行车较为顺畅。 1.1.4 项目地块周边环境 项目区域特性 项目所在区域为望京产业园区，科研、办公氛围较为浓郁，该园区集中了望京科技创业园（留学归国人员创业园）和电子城科技园西区等高新技术产业基地。其中望京科技创业园就在项目西侧，该园区总建筑面积70000平方米已全部投入使用，是集科研、生产、办公为一体的智能化、多功能、花园式的高新技术成果转化基地和留学人员回国创业基地。重点发展电子通讯、生物工程、新材料和环保等高新技术产业。目前区内已入驻摩托罗拉、北电网络、爱立信、安捷伦软件、三星数据、索尼爱立信、朗讯科技、宝马汽车电子等跨国公司地区总部及研发中心。电子通讯、生物工程、新材料和环保等高新技术产业国土资源部国土资源部监察部关于落实工业用地招标拍卖挂牌出让制度有关问题的通知国务院2001年5月30日发出《关于加强国有土地资产管理的通知》《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》工业项目建设用地控制指标投资强度、容积率、建筑系数、行政办公及生活服务设施用地所占比重工业项目的建筑系数应不得低于30%工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7%。严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7%工业项目的建筑系数应不得低于30%《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》朝阳区广顺南大街和阜通东大街交界处 项目位置：朝阳区广顺南大街和阜通东大街交界处 北京圣鹏房地产开发有限公司 建筑面积 22万平米 占地面积 35000平米 容 积 率 4.59 绿 化 率 30% 主力面积 80-120平方米 开盘时间 2006.11 均价 13000元/平米 建筑形式 25层双塔建筑，部分为写字楼 销售状况 每天销售面积在200平方米左右 畅销户型 100平方米左右面积 付款方式 一次性、5成10年按揭 商务配套 商业、商务中心、多功能会议室 项目点评： 悠乐汇的总体定位为时尚创意生活域。无论生活、办公还是消费，都坚持独格调 项目位置：朝阳区望京阜通东大街与阜荣街交汇处东侧 北京方恒房地产开发有限公司 建筑面积 25万平米 占地面积 46211平米 容 积 率 4.05 绿 化 率 30% 整层面积 1350平方米 开盘时间 2007.1 均价 13400元/平米 建筑形式 16层地标性建筑 销售状况 平均每天销售面积在1000平方米左右 畅销户型 96，196平方米左右面积 付款方式 一次性、5成10年按揭