达观机构镇江三宝房地产大港项目前期策划提报14年最新完整版.pptVIP

三、项目立地分析 本案位于镇江大港开发区中心商贸区北部的行政商务板块。 西邻赵声路，北临银河路，南靠银山公园，东至港中路。 项目区域规划起点较高，西北侧规划为特色商业街区，北侧为规划中体育公园，南侧为区政府及行政服务中心，西侧为低密度居住区海德公园，西南侧为大型商业集中区，东侧为工厂企业办公区，未来发展潜力巨大。 项目所属区位优越道路交通条件优良，向北可直达港区，向东可直达快鹿产业港、扬中市，向南可直达新区规划的的教育、生活、配套邻里生活服务中心，向西可通过S328省道快速抵达镇江市区。 地块目前已经为净地，植物覆盖率较高，地块内存有部分池塘水系，整体地势北低南高，有优美的起伏坡地，目前银山公园已经竣工，整体自然环境可圈可点。 三、项目立地分析 四、项目SWOT分析 优势 Ａ、大港新区商贸中心的规划潜力地段； Ｂ、有较长的沿街面，商业的开发塑造空间较大； Ｃ、紧靠银山公园，拥有丰富的树木植被； Ｄ、公园就在家门口，自然环境优越； Ｅ、地块方正，易于规划布局； Ｆ、交通路网完善，出行便利； Ｇ、重点工业企业发展迅猛，区域工作者收入较高； Ｇ、大港目前的生活配套基本完善，医疗、教育、购物、生活便利； 四、项目SWOT分析 劣势 Ａ、与政府目前开发的丹徒、南山、丁卯新区相比，大港离镇江市区距离最远（28KM）； Ｂ、大港入驻基本以化工类或有轻污染型企业为主，整体空气环境不佳； Ｃ、当地居住人口有限，仅8万人左右，基本以工厂基层工人为主； 目前与镇江主城区的通道主要依靠S328省道，公交线路较少（9路、20路）； Ｄ、员工上下班主要依托厂车接送，“大港赚钱市区花钱”，对大港缺少归属感； Ｅ、周边项目开发量巨大，市场竞争严峻； Ｆ、市场开发产品基本以中低档多层公寓为主，处于低水平竞争态势； Ｇ、扬中大桥的过桥费成为大港辐射扬中区域的重要屏障； 四、项目SWOT分析 机会点 Ａ、与主城区和其他新区相比较，区域的同阶段内房产开发供应量有限； Ｂ、与主城区的距离也决定了区域买方市场增长体量难以动摇片区的房产开发低水准为新产品的进入预留了巨大的市场空间； 四、项目SWOT分析 威胁点 Ａ、丁卯新城的崛起对客户会产生重要的截流作用； Ｂ、丹徒、南山的政府重点发展容易使板块竞争超越项目竞争； Ｃ、区域低水准楼盘可能会造成区域市场价格体系的混乱，好产品卖不出好价格； 四、项目SWOT分析 核心价值的发现 大的规划 从大港的现实状况看，除了工业发展遥遥领先外，不论是离主城区的距离、区域房产的开发成熟度、以及自然生活的环境、政府规划重点发展的方向，大港与丹徒、丁卯、南山、主城区相比都处于相对劣势，因此必须引导潜在的购房客户积极的看待大港的未来。 四、项目SWOT分析 新的产品 从目前镇江整体的房地产开发市场来看，普通住宅开发的项目、供应量都较大，而且价格的区间差异非常小。从市场调研的数据来看，主城区公寓在4500元/平米左右，丹徒公寓在2800元/平米，丁卯在3500元/平米左右，大港公寓2000元/平米左右，如果按照100平米的房产测算，首付款的最高差异仅在8万元左右，最小差异仅在3万元左右，因此只有在产品上非常有吸引力的物业才能更好的赢得市场的青睐。 四、项目SWOT分析 小的环境 环境的概念较为广阔，包括自然环境、人文环境、商业环境等等，项目需要紧扣阶段推出产品的特点，瞄准针对的客户口味习惯，如推别墅强调“自然环境”，推公寓强调“人文环境”，推商业强调“酒店配套”的思路灵活的把控。 五、项目市场定位 目标客群定位 本地中收入者》》白领、中高级蓝领、当地私营业主 描摹：工作地在大港，在企业担任较重要的基层职务或者经营主要业务在本地，年龄在25-40岁之间，较关注产品及总价，主要交通工具为公交车或摩托车，购房属于初次置业或者改善型置业。 本地高收入者》》政府公务员、企业管理层 描摹：工作地在大港，主要社会关系在大港，未来的5年生活中心在本地。年龄在25-50岁之间，考虑到成家的因素或者改善居住环境的因素购置房产，较为关注产品，主要交通工具为私家车或公车。 五、项目功能定位 投资购房客户》》镇江主城区、丁卯区、扬中市 描摹：有固定的居所，主要分布在镇江市区、镇江东部及S328省道沿线，购买的目的以远期居住或投资为主，较为关注产品，主要交通工具为私家车。 企业团体购房》》大港本地企业 描摹：大型企业团购，主要解决员工的住宿问题，对价格敏感度较高，对产品有特殊要求，主要交通工具为公车。 文化属性定位 镇江属于沪宁线上发展相对滞后的城市，城市化的进程较为缓慢，也决定了消费的主流习惯相对保守，因此过度的包装往往适得其反。在整体包装推广上必须遵循以下原则：避免出现“高高在上鹤立鸡群”的格格不入