焦作市安嘉商业项目整体营销策略思路沟通提案地产资料.ppt

城市区位条件分析（铁路） 城市区位条件分析（高速路） 商业市场板块分析 商业网点规划分析 焦作市商业组团分析 商业网点规划分析 开发商：焦作市众盛房地产 区位：东起和平街新华街交叉口，西到果园路， 规模：东西长318.3米，宽55.8米，占地面积55亩，总建筑面积5万平方米，停车位600。 建筑形态：整体建筑为三层，另规划包含一栋精装修小户型公寓。 业态分布：餐饮商户占60%，娱乐商户占30%，其他商户占10%。 经营状况：开发经营比较好，餐饮特色是其最大的特点，属于高档次，经营情况良好，是焦作餐饮娱乐行业的领头羊。 开发商：河南中海房地产开发建设， 区位：位于焦南新区新安路塔南路至焦东路段，东西长545米，宽68米，占地面积170亩，商业中总建筑面积13万平方米，停车位700个。整体建筑为四层。 定位：该项目业态布局合理，以家乐福超市为主力店，定位以购物+休闲娱乐+餐饮美食+美容+旅游+文化的一站式购物步行街。 项目现有消费群分布在周边成熟社区与商圈：周边15万人口范围 项目四临 项目环境 许衡文化公园——占地260余亩，是一个集休闲娱乐、运动健身、科普教育为一体的综合性文化公园。 赢道 建立优势、找准位置、重在运营 项目推广建议 推广任务和目标 通过一系列切实有效的广告媒介、公关推广活动，立足焦作市，给项目一个明晰、有力的定位，并通过新闻传播、品牌宣扬、活动推广等形式，整合各种公共关系与潜在优势，打造一个区域一站式、综合性商业中心，提升市场认知度，增强商户信心。 推广任务： 树立项目形象，宣传项目优势 推广目标：通过新闻传播、品牌宣扬、活动推广等形式的交叉辐射作用，最大效应地吸引市场关注，并得到商户对本项目的认知度，最终入驻经营。 项目推广建议 推广思路 鉴于商户缺乏对项目足够的认知度，进而对进驻项目缺乏信心。如何通过项目的宣传，增强商户对本项目后期经营的信心？ 境德建议： 首先，通过对项目商业主题定位，树立项目形象，培育市场知名度； 然后，通过对项目优势的逐一阐述（区位优势、消费力、软硬件），增强商户对本案的信心并接受。 最后，通过对项目成功招商的宣传，提升项目人气度，为试营业制造氛围。 市场切入点 区位条件：中站区生活居住区 消费群：庞大的固定消费人群 定位：区域首席一站式、时尚生活广场 硬件：建筑规划、设计，动线规划，空间规划 软件：专业的商业管理、商业设计团队，及后期营销基金的设立、商业促销活动的组织。 项目推广建议 在项目推广不同阶段，结合不同的媒介组合，分别导入以上项目优势，制造项目热点，从引起市场关注，到赢得商户认可。 项目推广建议 目标受众分析 针对“项目”的潜在客群及业态定位，将受众以与招商的关联程度作为分类标准： 与招商有直接关系的（即潜在客户群）为目标受众 ⊙主力店商户： ⊙非主力店商户 与招商无直接关系的为一般受众 ⊙消费者 目标受众分析 主力商户心理：赢利心理、品牌形象维护心理、同质竞争规避心理、消费群、购买力选择心理、安全性心理； 因此，在主力店客户选择影响因素： 卖场地理位置及交通状况是否有利于本店商品的销售是其首要考虑因素； 卖场人气、经营状况或可预见的经营状况是否能对本店商品的销售有促进作用； 卖场品牌形象、业态组合设置是否与本店品拍形象符合，最少不能有负作用； 优惠条件及优惠力度； 潜在消费群能否支撑其盈利水平； 竞争态势的状况，尤其是否存在较强大、成熟的同质竞争对手； 配套服务项目及服务质量； 是否还存在其他的可获利条件； 项目推广建议 目标受众分析 非主力店商户：短期赢利心理、多种渠道获利或优惠条件心理、主力店经营项目竞争规避心理、费用节省心理、消费群选择心理、安全性心理； 因此，影响到非主力商户选择因素在于： 所入驻的商家的地理位置是否有利于商品的销售； 相对长远收益而言，更注重短期内即可实现赢利； 入驻商家是否能获得其他渠道的获利（免租或其他）； 引进的主力店在经营项目上是否与本品产生竞争； 此类客户往往对经营费用更加注重，而商家提供的免费或费用优惠的配套服务往往会形成较良好的附加值； 商家的品牌和目标消费人群定位是否与本品相对应的消费人群一致； 商家经营者是否具备实力，能支撑卖场的正常运转，以及经营者是否具备足够的经营、管理、服务能力。 项目推广建议 目标受众分析 消费者选择购物场所的共性分析： 自己是否有需要； 是否能煽起好奇心； 是否有能吸引自己的特色； 售后服务的项目丰富与否及质量如何？ 是否能满足虚荣心； 到达是否方便； 购物环境如何； 价格是否公道； 便捷的“一站式购物”往往能得到消费者的欢迎； 是否独一无二的； 口碑效应； 有影响力的第三人的传