2014年市场总结及未来走势分析终宁波机构.pdfVIP

2014 年楼市之宁波首分看市 随着寒冷冬季的到来，2014 年度正式进入尾声阶段，房地产市场亦是如此，分析走过 的市场，从总体上看，商品房市场仍呈现供大于求之势，前十一个月商品房供应量达到605 万方，成交量则为392 万方，供求比达到1.5 ，供应过剩明显。这其中住宅市场供应量达到 475 万方，成交面积则为318.8 万方，供求比同样为1.5 ，住宅存量继续上浮。虽然年底楼 市利好政策频出，客观上促成了成交量，但由于库存量大市场形势幵未有效缓解。 表1 ：住宅月度走势（数据包括住宅、别墅和限价房） 150.00 101.97 100.00 56.19 50.7268.64 51.6649.91 29.39 25.25 35.27 31.31 25.0632.92 20.59 36.5942.03 51.92 50.00 23.5511.25 15.71 16.92 31.60 8.67 0.00 供应面积（万方） 成交面积（万方） 2014 年是丌平凡的一年。从政策看，2014 年，房地产市场政策风生水起，，地方政府 纷纷自主出台调整政策，集中在放松限购、购房落户、提高公积金贷款额度等层面；限购调 整、限购全面取消、公积金贷款放宽、宁波大学生购房补贴优惠和银行降息一系列叠加利好 政策等成为了热点话题 ，至少从政策面看市场仿佛见到了曙光，宁波楼市蠢蠢欲动。 然而，虽然利好政策频出，但显然心理刺激多于实际需求，由于较高的库存积压，开 发商们暗自较劲成为了促成楼市成交量上扬的最终砝码，从短期内数据可以看到市场有明显 的上扬迹象。 从土地市场看，总计成交各类可开发地块49 宗，成交面积 260 万方，可建面积 509 万方，潜在供应十分强大。 从住宅市场看，住宅（含别墅、限价房）市场2014 年前十一个月总计新增供应量475 万方 ，成交面积318.8 万方，成交均价13091 元/㎡ ，供求比为1.5 ，供大于求明显，加剧 了库存。这其中成交户型结构以90-110 ㎡、70-90 ㎡和 110-130 ㎡为主 ，可见，宁波市 场仍然以中小刚需为主。区域方面，鄞州区表现最好，成交量达到 160 万方，但供应过剩 明显，从存量消化周期看，市场形势相对较好的区域为江东区、科技园区以及鄞州区。住宅 月度走势方面，由于政策幵未显著调整，5 月份之前基本在低位徘徊，而且下半年明显好于 上半年，这是基于一方面政策的逐步回调，一方面楼盘间火爆促销策略推动了市场，再加上 刚需观望已久亟待释放，到年底成交量上扬亦是情理之中。截止到2014 年11 月底，宁波 市场住宅存量达到641 万方，按照2014 年29 万方的月均成交来说，去化周期需要22 个 月 （接近两年时间），库存压力较大。预计 2015 年楼市依然会以去库存、楼盘促销策略为 主，楼盘大力度涨价现象基本丌复存在。 表2 ：住宅区域供求（数据包括住宅、别墅和限价房） 300 258 30000 200 160 20000 100 51 29 8 7 28 40 20 19 67 28 43 34 10000 0 0 江东 鄞州 海曙 北仑 科技园 江北 镇海 供应面积（万方） 成交面积（万方） 成交均价（元/㎡） 表3. 截止到2014 年11 月底住宅存量（数据包括住宅