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第一题： 计算房地年纯收益、房地年总收益。该办公楼出租，除租金外还收取押金，因此年总收益中还应该包含押金的年运用收益。年租金收益=月租金收入×12月=30×12=360(万元)押金年运用收益=押金×押金收益率=60×5％=3(万元)年总收益=年租金收益+押金年运用收益=360+3=363(万元) 计算房地年总费用。年总费用=月平均费用×12月=15×12=180(万元) 计算房地年纯收益。房地年纯收益=房地年总收益—房地年总费用=363—180=183(万元)(2)计算建筑物年纯收益、建筑物现值。该办公楼建成于年11月1日，至年11月1日已经过了5年，残值率为。建筑物现值=重置价格×建筑面积×剩余使用年数/年限=4000×2500×(50-5)/50  =900(万元)建筑物年纯收益：建筑物现值×建筑物还原率=900× 8％=72(万元)  (3)计算土地年纯收益  土地年纯收益=房地年纯收益—建筑物年纯收益  =183—72=111(万元)(4)计算土地总价格。该宗土地是年11月1日经过出让获得50年使用权的，至年11月1日已经过了5年，剩余使用年限为45年。土地总价格=土地年纯收益/土地还原率×[1-1/（1+土地还原率）剩余使用年数]  =111/6%×[1-1/（1+6%）50-5]  =1715．6(万元) 解题思路(1)宗地地价求取思路。先计算项目总开发价值；然后分步计算建筑费及专业费、利息、利润、税费等；从总开发价值中将以上各项成本(包括利息、利润)一一扣除，即可得到待估宗地总价；宗地总价除以土地总面积得到单位地价。(2)甲方应得公寓面积求取思路。首先要明确以地换房、等价交换的思路，即：总地价：部分综合楼价格+部分公寓价格，价格标准则应采用双方约定价格。具体求取思路是：先按约定价格计算甲方所得14000平方米综合楼价格；然后在总地价中将其扣除，即可得到甲方应得公寓总价；再用甲方应得公寓总价除以公寓的约定单价，计算结果即为甲方应得公寓面积。(三)公式与计算步骤1．适用公式地价：房地产售价-建筑费及专业费-投资利息-开发利润-销售税费(1)选择计算方法根据题意，宗地地价求取适用于剩余法。(2)计算房地产总售价6000×4+4500×2=33000(万元)(3)计算建筑费及专业费2100×4+1800×2=12000(万元)(4)计算投资利息地价×[(1+5.5％)2－1]+12000×40％×[(1+5．5％)1.5－1]+12000×60％×[(1+5．5％)0.5－1] =596．75+0．113×地价 (1+5.5％)2(1+5．5％)1.5(1+5．5％)0.5(5)开发利润33000×15％=4950(万元)(6)销售税费33000×5．5％=1815(万元)(7)计算土地总价地价=33000-12000-596．75-0．1130×地价-4950-1815地价=12253．59(万元)(8)计算单位地价单位地价=12253．59÷20=612．68(万元／亩)=9190．20(元／平方米) (9)计算甲方应得公寓面积14000平方米综合楼价格=14000×6000×90％=7560．0(万元)甲方可得公寓总价=12253．59-7560．0=46693．59(万元)甲方可得公寓面积：4693．59×10000÷(4500×90％)=11589.11(平方米)即甲方除可获得14000平方米综合楼外，还可获得11589．11平方米的公寓。