2014年中国城市综合体市场调研报告.ppt

2014年7月 谢谢 武汉菱角湖万达广场（金街） ?????菱角湖万达广场是万达2009后在武汉的新进4个项目中最早开业，也是被视为商业氛围和消费力最为成熟的项目。然而，截至目前已开业一年半的菱角湖广场，室外街铺正在面临出租率不高的尴尬：已出售物业的街铺运营不佳，导致各项目业主轮番投诉。据了解，街铺的出租率也只有三成左右。 困境解析 1、万达模式弊病：万达的规模和发展速度，需要庞大的资金流来撬动，缺乏资本市场融资渠道的万达，只能加快资金的周转率，并出售部分物业。出售部分商业的弊病则是：缺乏足够的人力来进行后期的商业服务和统一运营。出售室外步行街，缺乏足够的人力来进行后期的商业服务和统一运营。 2、万达广场选址于次中心地段，区域内消费潜力足够但未被激发，人气积累还不够。 3、每个商业项目都有其市场培育期，短则2-3年，长则5年，特别是万达选址大都土地成本相对较低的次中心地段，培育周期会拉得更长。在此过程中，万达街铺的小业主，需要作出一定的牺牲，这或许是万达繁荣背后的阴影。 东莞新华南MALL 东莞华南MALL自试营业以来，几经波折，命途多舛。先是入住的主力店相继撤走，后又是开发商低调转让股权。重组后的华南MALL变身救赎，重新定位为新华南MALL?生活城。只是，改名换姓并未给新华南MALL带来好运，破解招商恶性循环的魔咒，人气也一直低迷。新的重组方自称已经有75%的面积开始营业了，但实际情况却是整个在营业面积也只有华南MALL46万㎡的1/4左右。 困境解析 1、商圈半径人口密度过低，商业体量过大，‘城市购物中心’ 配套功能的定位与区域城市发展不匹配，缺乏有效人气支撑。”商圈不成熟，进驻商家的经营效益并不理想，尽管华南Mall对这些主力店免收场地租金，但资金链问题仍然无法阻挡各商家兵败华南Mall的进程。 2、由于整体经营不善，拖累了后期销售，使得开发商通过卖房铺套现的计划落空。3、由于规划设计之初的诸多硬伤，华南Mall己经积重难返，这一品牌的转型，也无法起死回生。4、太梦幻，太不真实了，以至于让投资者们觉得这个地方不适合做生意。?5、早期开发的确有较多失误，定位过大。? 万菱汇 ??坐落于天河商业活动最频繁地区，与天河城正佳广场相邻的万菱汇，开业至今已有一年。但人气仍未见起色，商场的出租率并没有达到预期目标。场内商铺频繁转租，空铺数达43间。 困境解析 1、设计是万菱汇的硬伤。主体结构太长而纵深太窄、主入口设计不明显，巨型柱子遍布等难以吸引人气。2、购物中心平面规划欠妥，尤其是负一层，内街形状、铺面的布局和面积大小，易分散每个铺面带来的穿行人流。另外，部分铺面位置过于隐蔽，易形成人流死角。 3、负一层商铺档次良莠不齐，布局也显得杂乱无序。4、主题特色并不明显，万菱汇至今仍没有形成自身的特色。追随跟风，定位“年轻时尚”也是一个误区。6、商场内各商铺所播放音乐过于大声，各种不同声音混合作用下，变成一阵阵噪声。 黄文杰：现时万菱汇的工作重点应该是着手研究消费主题，重新组合商户品牌，在商圈中形成差异化竞争。只有在定位清晰，形成自身购物特色后，人流才能聚集起来。对于主题上的选择，选题方面可以考虑的并不少，如体育用品专营店，女子百货等都是值得研究的一个课题。鉴于万菱汇的狭长结构更像一条购物街而非商场，因此如果改装成骑楼街，一方面可扬长避短，因应万菱汇本身结构特性进行改装而不用大动筋骨，另一方面也能变成南方所独有的骑楼风情购物街，与周边各大SHOPPING MALL形成差异化特色。 南京明发商业广场 ??4年前购买了商铺的韩先生抱怨：“现在整个商业项目没有一点人气，根本租不出去，交通、房屋质量问题都是存在的，更重要的是在购买之前开发商承诺的统一招商，统一运营，统一管理并没有兑现。” 5月28日早晨，上百名明发商业广场业主再次组织维权活动。记者实地走访明发商业广场，虽然有永辉超市、苏宁电器等主力店已经开业，但是大量空置的商铺让这个巨大的商业项目显得毫无生机。 困境解析 1、开发商运营不利，明发集团将商铺售出，达到了回拢资金的目的，但后续的招商让利及主力店引进未做到位。2、消防安全通道、硬件设施不达标导致不愿收房、交通设施无法完善等等问题。? 三里屯SOHO ?3月，记者走访了三里屯SOHO的购物中心和办公楼后发现，各大楼的商铺和办公楼都相当冷清。几个购物中心至少有三分之一以上的店铺没有出租出去，有的楼层出租率甚至不到一半。一个个空荡荡的、锁着门的商铺里因为没人打扫，显得格外破落。每个商铺的显眼位置都贴着“业主直租”、“低价出租”、“转租”等出租小广告。一些店铺依然开门迎客，但几乎每家店门前都门可罗雀。放眼望去，偌大的购物中心里，只有三三两两的顾客漫无目的的闲逛着。 困境解析 1、SOHO中国“分散出售”的模式注定了项目难以实