上海购物中心发展报告 - 上海购物中心协会.docVIP

2007年上海购物中心发展报告 购物中心的出现，是中国零售业走向现代化的重要标志，它改变了传统零售业的商业布局和消费模式，改变了消费者传统的消费习惯，也使土地利用更加集约化。在中国经济总体向好，消费水平不断提高的背景下，购物中心产业的发展势头迅猛，由起步走向快速发展，上海在全国处于领先地位。 一、2007年上海购物中心发展现状 自上世纪90年代初上海出现首家购物中心以来，已走过十几个年头，购物中心从起步走向快速发展，态势良好，并且已经拥有一批成熟的、富有特色和个性的购物中心。据最新资料统计，截至2007年末，上海购物中心开业营业数已达54家，比上年增加14.9%，建筑面积639.96万平方米，比上年增加10.50%。单体平均建筑面积11.85万平方米，其中10万平方米以上的购物中心有26家；在建的购物中心28家，建筑面积414.66万平方米，单体平均建筑面积14.81万平方米，建筑面积在10万平方米以上有17家。预计 2010年上海购物中心将达到80-100家，建筑面积将达到800-1000万平方米。上海购物中心年营业收入继续保持二位数增长，占社会零售商品总额比重逐年上升。（见图1） 图1：各区已开业、在建购物中心分布情况 户数： 面积(万平方米)： 从新建购物中心数量上和建设规模上来看，自2002年以来，有逐年上升趋势。去年预测数据显示，07年新建开业应达20家左右。但由于建设周期等原因，截至年底新开业实际只有7家，是2000年以来增幅最小的一年。（见图2）。延迟开业的购物中心将在今后2-3年内陆续开业，因此，未来三年可能是新开购物中心较集中的年份。 图2：已开业购物中心按各年份分布情况 按照区域划分来看，购物中心分布呈两头大中间小，即内环线以内和外环线以外居多，内环线以外至外环线以内偏少。究其原因有其历史因素，一方面中心城区不少购物中心前几年是由原百货大楼改建而来，另一方面由于郊区零售业与市区相比力量相对薄弱，加上市区零售业高密度和惨烈的竞争，大型零售设施在郊区有较大的发展空间。此外，郊区经济的发展使郊区大多成为人口导入区，新城镇的建设推动了郊区商业的发展。因此，郊区零售业将有更大的发展，购物中心是郊区零售业发展重要内容（见图3）。资料表明，从地区分布来看，新建设的购物中心有从市中心区向周边郊区扩散的趋势。 图3：已开业及在建购物中心区域分布情况 户数：（个） 面积：（万平方米） 根据上海的实际情况，依据其地理位置、目标顾客、经营规模和服务功能等，购物中心的类型大致可分为都市型购物中心、区域型购物中心和社区型购物中心三种。（见图4） 图4：已开业购物中心按类型划分所占（户数、面积）比例图 户数：　　　　　　　　　　　　　　 　面积： 二、特点 1、商业地产热情不减，新建数量稳步增长 在中国经济快速发展的过程中，商业地产给众多房地产发展商、零售商带来千载难逢的机遇，同时也带来不可预测的风险。国家统计数据显示，近五年全国商业房地产的年增长率是28.9%，新开工的面积增长率是21.4%。作为商业地产的重要表现形式——购物中心兼具了地产、商业和金融三种属性，在近几年的发展中如鱼得水。 我国购物中心的发展虽然这几年发展速度加快，但与发达国家相比还有差距，目前仍处于发展初期。有关资料显示，从世界范围来说，美国现有购物中心有九万多个，日本已达2700多个，与中国市场环境接近的东南亚国家如菲律宾、泰国、马来西亚，他们的购物中心产业发展得很快，还有新的购物中心仍在不断地建设中。他们的购物中心更集中在首都城市，曼谷有20多家；马来西亚吉隆坡也有20多家(有亚洲最大的M. M.mall和KLCC阳光广场)。甚至经济不是很发达的菲律宾马尼拉也有30多家大型购物中心，平均35万人口拥有1家购物中心。 据有关资料显示，截至2007年底，全国拥有购物中心约有800多个。而且多数集中在一线城市。国际经验表明，当城市的人均GDP超过3000美元时，集购物、美食、休闲、娱乐、商务、服务等功能于一体的购物中心就会出现。最近几年尤其自97年以来，上海购物中心数量逐年增长，这与上海经济快速发展有关。随着市民可支配收入增多，消费能力增强，市民的消费心理、消费习惯、消费内容、消费方式发生了较大变化，这些都为购物中心在上海的出现和快速发展提供了条件。?最近几年上海房地产业快速发展，也为购物中心这类商业地产的发展提供机遇，特别是2004年国家开始对住宅市场进行调控后，很多发展商和投资者转向商业地产“掘金”，更加推动了购物中心的发展。《上海市零售商业网点面积调研报告》显示，2004年上海零售商业网点总面积为2857万平方米，按常住人口计算，人均1.65平方米 。据有关资料显示，2007年零售商业面积已达到4300万平方米，按常住人口计算，人均商业面积约2.3