房地产城市综合体设计创新管理研究.docx

房地产城市综合体设计创新管理研究作者：向志勇2014年12月作者简介作者，向志勇，澳门城市大学工商管理硕士，曾就读于西昌学院水利水电工程、西南交通大学建筑工程，最早从事建筑现场施工管理，到现在地产开发设计管理，从基层一步一步集累实战经验，特别熟悉房地产开发控制各个环节工作，对项目设计管理积累丰富的经验。同时在西南财大经济学院总裁同学会任职；十多年专注房地产设计管理经验，历任工程师、设计助理、设计主管、副经理、经理、项目设计负责人等职位；服务过企业有国企、台资、港资、民营；涉及业态包含：大型城市综合体、百货商场、购物中心、酒店、办公楼、千亩超大社区、高档住宅、洋房、别墅、商学院、旅游地产等。主要代表工作案例简介西锦国际广场：位于成都市区西门一环路内侧，地铁5号线台直接到达，集写字楼、时尚休闲购物中心、娱乐泛会所、高档住宅为一体大型地铁上盖城市综合体，总面积27万平方米，建筑高度130米。北欧知识城：位于新都区国际商贸城附近，临北新干道毗河南北侧，规划总面积约1200亩， 一期A地块约220亩：学校100亩，住宅100多亩（住宅区含联排别墅、花园洋房、高层电梯），整个规划包括哥本哈根商学院中国校区、第三代创意园区(3G)、欧洲商务中心及可持续发展生态社区等多功能城市复合业态。泓昌嘉泰金融中心：位于高新金融中心地铁1号金融城站，为大型地铁上盖城市综合体建筑，总面积27万平方米，建筑高度160米，地面由1栋160米塔楼楼和3栋120米塔楼及5层商业裙房组成。四川文化城：位于成都市春熙路，为大型商业、办公、酒店项目，总建筑面积约15万平方米，建筑高度150米，超高层建筑，主要设有大型百货商场、五星级酒店及公寓。四川新华生产科研基地（又名新华之星）：位于锦江工业总部基地，总建筑面积13万平方米，由建筑高度138米超高层和建筑高度77米两栋建筑组成，为甲级写字楼，后来进行了方案调整，高度调至170米，双子塔。群光广场：位于成都市春熙路，大型商业体，总建筑面积18.59万平米，主楼顶高166米，裙楼高度81.5米，属超高层建筑，主要设有群光百货商场和凯悦五星级酒店。摘要据国家统计局预计,2013年底,我国大陆城镇人口为7.31亿人,城镇化率为53.7%,我国的城镇化建设进入了前所未有的加速发展时期。到2050年,我国的城镇化率将会达到70%左右。所以说我国还有30多年的城市化进程高速成长期。伴随着城市城镇化发展，房地产企业在国家的经济发展中的地位也越来越高，房地产业的迅速发展同时，城市综合体如商业地产也蓬勃发展，其涵盖百货商场、购物中心、酒店、办公楼、高档住宅等多业态为一体商业体，对一个国家和地区的经济起着重要的拉动作用，已经贯穿于经济、社会、文化生活的各个领域，城市综合体商业地产发展已经成为推动城市人类文明的一种重要手段。中国的城市化,以及城市化的国际化道路会成为以后中国发展的必然长期的趋势，城市综合体作为城市化发展过程中的必然产物,也是推动城市化发展的主导力量。城市综合体的产生也正顺应了目前中国房地产市场的发展趋势,由于国家对房地产市场的政策调整,加强对住宅市场的调控,商业地产也顺势成为目前房地产市场炙手可热的开发方向,因此,城市综合体作为新兴的,投资方向的主导力量,如何合理开发,合理引导投资方向的正确性,对于开发商和国家正确引导投资方向是一个非常重要的课题。城市综合体面临着商业地产发展升级的挑战，如何紧密结合企业的实际情况，选择与之匹配的创新发展战略，是本文所要研究的问题。本文在综述国内外商业综合体设计创新发展战略相关文献和技术创新战略相关研究的基础上，结合购物中设计创新过程和管理创新的现状，分析了城市综合体的技术创新所面临的问题，并根据国内外城市综体产品研发及消费者研究服务的企业快速发展的状况以及趋于激烈的国内外市场环境，运用战略管理的方法分析了城市综合体所面临的威胁与机遇以及优势和劣势，提出了符合发展的创新战略。本文研究认为，国内目前商业地产面临商业模式产品不断升级换代，各大综合体商业经营竞争日趋激烈，因此，设计创新能力亟待提高。通过研究，本文提出了中小企业在开发城市综合体应实施以模仿创新为主导，以设计创新为辅助的技术创新战略。最后，本文在确定了城市综合体设计技术创新战略的基础上，从制度创新、管理创新、技术创新等方面对设计技术创新战略的实施提出了具体的操作建议。关键词：房地产；城市综合体；购物中心；设计管理；创新；发展战略目录摘要目录第一章绪论11.1 问题背景11.2 研究的目的及意义21.3 待答问题21.4 相关名称的解释31.5 研究范围与限制6第二章文献评论72.1 主要参考文献72.2 国外研究综述72.3 国内研究综述92.4国际及沿海城市综合体发展经验112.5设计管理创新模式17第三章设计管理创新发展分析及战略框架