宁波市山上奉化低密度居住小区市场研究报告_70页_2009年地产文件.docVIP

“山上奉化”低密度居住小区市场研究 一、背景分析 二、市场剖析 三、整体战略 四、项目定位 一、背景分析 1、宏观经济及政策背景 进入09年，政策及经济面逐渐向好，国内高端消费力依然强劲，但受信心影响，中低端住宅市场止跌企稳，高端住宅消费仍旧疲软，复兴尚需时日。 政策背景:针对个人首次购房（90㎡以下）实行税/贷双降，对购房信心起到有效的稳定作用，但主要针对刚性需求，投资性需求依然疲软。 经济背景:银行下调利率/准备金率，进入降息周期，股市波动调整进入筑底阶段，但沿海外贸型企业受到严重打击，复兴尚需时日。 行业背景:进入09年中国各大城市商品房价格止跌起稳，销售量逐渐回暖，但高端住宅产品依然存在调整隐患，销售速度缓慢。 消费背景:随着富豪身价缩水，国际奢侈品行业受到巨大冲击，西方市场纷纷出现打折、裁员现象，但中国市场仍保持平稳增长势头。 2、区域发展背景 长三角变局，大宁波崛起 随着宁波杭州湾跨海大桥的通车，长三角正经历着一场新变局。宁波的发展经跳出三江口时代，进入上海三小时经济圈，成为上海世界城市体系中的远郊组团，大宁波将逐渐浮出水面。 大宁波将成为： 大上海的新辅城 浙东经济、文化和交通中心 浙江沿海甬台温经济带的龙头城市 随着大宁波崛起，宁波内部县市的竞争日趋激烈，区域差距将进一步拉大，面临着新一轮的洗牌 宁波北部，依托大桥效应和世界级港口群建设，慈溪、余姚、镇海、北仑大力发展制造业和港航物流业，打造杭州湾新区、镇海新城和北仑新城。 宁波东部，正打造东部新城，城市化已推进到鄞州新城，鄞州新城正迅速成为宁波中央居住区（CLD），东钱湖旅游度假区也已经崛起。 宁波南部，随着环象山港的开发和象山港大桥建设，象山港区域发展加速，象山大目湾城等将浮出水面。 3）大宁波崛起，奉化有其发展优势，但是也经受着重大挑战，城市面临着边缘化的威胁。 宁波市发展的重点在于中心区和宁波北部。 奉化不紧临跨海大桥，与宁波距离较远。 宁波城市化仅推进到鄞州区，等待城市化推进遥遥无期。 奉化融入宁波的战略受到鄞州区的拦截和阻隔。 奉化亟需找到战略突破口 4）奉化只有通过错位竞争，提出具有鲜明个性的战略突破方向，才能实现差异化生存 工业――是奉化重要产业，但不是城市的核心竞争力 农业――是奉化的基础产业，但不具备战略突破的潜力 奉化的战略突破的方向只能是生态、旅游和人居主题的综合开发 3、时代机遇背景 奉化溪口旅游是宁波旅游的龙头，而蒋氏故里的奉化旅游的王牌资源和核心产品，已经发挥了非常好的作用。但是，溪口景区受政治敏感性影响，其发展长期受到一定制约，其旅游发展潜力还远远没有完全发挥出来。随着两岸政治、经济和文化交流日益频繁，中国大陆对台政策日益清晰，特别是当前两岸已经进入划时代的大三通时代，以蒋氏故里为核心的奉化旅游潜力得到全面释放的时代已经到来，奉化城市发展将大有可为。 1）两岸交流掀起热潮，全面进入划时代大三通 空运方面，上海飞行情报区与台北飞行情报区在今天实现直接交接，两岸空运实现直航。 “两岸一日生活圈”将正式成型；每年两岸来往约500万人次。全大陆能直飞台湾的城市也增加为21个。而货运包机开通后，大陆的上海与广州、台湾的桃园及高雄每月则最多能往返60个货运架次。 海运方面，大陆方面15日正式开放大连、秦皇岛、天津、上海等63个港口，台湾方面开放六个本岛港口和五个“小三通”港口开展海运直航业务。 通邮方面，两岸将通过空运或海运直航方式将邮件总包送至对方邮件处理中心。通过大幅增加的直飞航班、航点，目前两岸一年近600万件的邮件送抵时程平均将缩短一天至两天，并且开放两岸邮汇，使两岸网购、邮购平台能进一步整合。 2）奉化将在两岸交流中扮演新角色 随着两岸交流形式的日益频繁，国民党在大陆的题材引起关注，国共关系史上有历史意义的城市、事件所在地都将引起关注。 北京、上海、广州、南京等城市已经成为高层访问重点； 广州黄花岗、南京中山陵等已经成为首批交流节点； 西安、长沙等各界名人祖籍地也已经打响台湾牌。 奉化是蒋氏故里，也是民国文化浓厚区域，以蒋氏故里为题材的奉化旅游的发展日益具有时代意义。奉化在两岸交流中将扮演新的角色，将开辟旅游之外的政治、经济、文化等对话交流空间。 可以预见，奉化溪口蒋氏故里必将成为两岸沟通交流的重要“平台”和“落脚点” 3）奉化旅游超常规发展的时机已经到来 奉化应打好政治牌，唱好经济戏，“把世界请进来，把奉化送出去”，实现旅游产业和城市形象的升级。奉化城市实现超常规发展的机会已经到来，机不可失，时不待我。 结论： 历史赋予今天的奉化一次前所未有的发展机遇，应该真正意义上迅速确立宁波城市后花园地位，逐步提升为长三角、全国乃至国际影响力的旅游休闲目的地。 以“山上奉化”作为突破点，承担起大宁波“人居圣地”重任，重点发展低密度住宅、体验