昆山汽车城商业项目策划方案2014总结修订版地产文件.pptVIP

问题审视 问题一没有“市场”客户在那里？ 在昆山最需要的是什么商业？ 延续昆山CBD中心商业传奇 问题四 如何找到客户、打动客户 概念提升 对于开发商来说，无论是住宅还是我们的商铺都有一个共同点，即：价高，难卖。 目前合兴路两边的商铺整层只有一个楼梯，从营销角度来说，到时很可能会影响整体销售进度。 建议：（1）在每层商铺内增加独立式楼 梯，或备留楼梯井，使每户 商铺成为独立单元，即：小 面积，低总价，易销售。 （2）根据业态分析，统一租赁相 对较合适。 概念提升 二楼过道 二楼面街商铺 一楼面街商铺 二楼内街商铺 建议在该位置设置单独楼梯或预留楼梯井 在招商中可自由分割，同时通过改变人流走向提高一楼以上部分的市场价值，不仅有利于招商活动，同样有利于销售 营销策略 售后5年包租 开发商 业主 商铺总价 100万 销售 6万 5万 租赁 1年6万 1万 但我们可以相信：依照既定的方案及目前意向客户的数量，这种开发商返贴租金的运营模式不会持续很久。 此种方式在商业营销学中不但提升了商业出售价，也实现了利润最大化。 方案必备条件：100平方米的商铺单价为10000元/㎡，采用年租金6%的投资回报率，5年售后包租，1年免租金的形式，吸引商客，以此打开汽车商城的销售市场。 如图所示：假设承建商在商铺出售后未能以年租金6万出租，只租到5万，那么在1年免租期内，不足部分由承建商支付给业主，即差价计入已购房款中，使最终成交单价由10000元/㎡变成了9900元/㎡。 假设一： 开发商 业主 商铺总价 100万 销售 6万 未收租金 租赁 1年6万 6万 方案必备条件：100平方米的商铺单价为10000元/㎡，采用年租金6%的投资回报率，5年售后包租，1年免租金的形式，吸引商客，以此打开汽车商城的销售市场。 但我们可以相信：依照既定的方案及目前意向客户的数量，这种开发商未能及时收取租金的运营模式一般不会发生。 此种方式在商业营销学中属于降低投资成本，达到风险最小化。 假设二： 如图所示：假设承建商在商铺已售包租后未能及时收取租金6万，那么在1年免租期内，该部分由承建商支付给业主，即租金计入已购房款中，使最终成交单价由10000元/㎡变成了9400元/㎡。 承诺回报率越高 销售价格越高 假设汇报8% 销售价格为12500元/平方米 可以承受的返还金额越大 寻求承诺租金回报率和销售金额间的黄金比例 全新商业理念 “One-stop service car mall” 诞生 全新的汽车理念会给目标客群全新的感受 单击此处编辑母版文本样式 第二级 第三级 第四级 第五级 凉城 商业策划报告 昆山4s汽车城 策划方案 昆山汽车城 策划方案 第二章 第一章 产品＼市场 商户＼策划＼执行 产 品 市 场 现状综述 产品——在建汽车商城、产品基本定位 商业环境——稍偏离市中心商业圈 竞争性——昆山唯一汽车主题商城 交通——市中心城区、交通便利 特色——以汽车产业作为商业依托， 附带餐饮等附属设施 本案 城市中心 商业中心 行政中心 文化中心 娄江CBD 项目地理位置 距离商业中心2公里 距离行政中心2公里 项目技术指标 ——总建：11万方，首期2万方 ——一期4层沿街中心商铺（顶层为虚拟层) ——一期沿街两边２层商铺 没有“市场”，商户在那里？ 我们的商户需要什么样的产品附加值？ 如何表现我们的商业价值？ 如何找到商户、打动商户？ 从事物的两面性来重新看待问题 唯一——可以是“孤立”也可以是“垄断” 问 题 的 关 键 垄断什么？ 产 品 定 位 关键一 2004年～2006年私家车拥有量曲线图 据不完全统计 2004年，昆山年末私家车保有量1.91万辆，比上年增长74.7%。 2005年，昆山年末私家车保有量3.73万辆，比上年增长95.2%。 2006年6月底统计，昆山私家车拥有量尽达4.33万辆，并以每月新车近1000辆的纪录急速发展。 从表中数据中可以看出昆山市居民购车欲望越来越强，随着私家车拥有量不断增加，购车族对汽配店汽车