江西鄱阳县地产市场调查报告2008年地产文件.docVIP

工作联系函 收件单位: 九江市XXXX房地产开发有限公司 发件单位: XXXX地产(九江)顾问有限公司 发件人： XXX（客服经理） 联系方式： 电话0792－XXXXXX 手机 XXXXXXXX 发件时间: 2008年1月5日 鄱阳县房地产市场调查简报 受九江市XXXX房地产开发有限公司委托,围绕目标地块,对上饶市鄱阳县房地产市场进行调查，本司从12月31日-- 1月3日进驻鄱阳，通过个案调查、同业访谈、政府访谈、数据调研等方式最终汇聚成《鄱阳县房地产市场调查简报》如下，供XXXX房地产开发有限公司领导审核参考。由于受时间关系，本次调查深度与广度难免不足，不详尽之处，尽请谅解。 本次调查设定的主要目标任务为：①了解市场真实供应潜力与市场真实需求潜力；②房地产现有价格水平与未来预期。因此围绕上述两大任务，拟定本报告内容框架如下： PART1:鄱阳城市解读 PART2:房地产市场环境调查 PART3:鄱阳城市商业调查 PART4:调研结论 阅读提示: 为节省你的宝贵时间,如没有时间阅读全文，可阅读蓝色部分为总结性文字 Part1:鄱阳城市解读 一、鄱阳城市概况 鄱阳县于公元前221年建县，迄今已有2200多年的历史。 鄱阳县古称番（pO）邑，饶州，汉时更名鄱阳县,1957年改名波阳县,2003年12月17日经民政部批准，波阳县县名恢复为鄱阳县。素有“鱼米之乡”、“富饶之州”、“银鄱阳”的美誉。 鄱阳是江西省第一人口大县，是全国第二大水产县，是全国水产百强县、重点县, 也是江西省国土面积最多的县。全县国土面积4215平方公里，现辖14个建制镇，15个乡、2个水库管理局、一个农科所，535个行政村（含居委会），总人口145万。在江西省排名第一，鄱阳县城则是江西人口最多的县城，有人口20余万，以5公里为半径有人口50万，半小时车程范围内有人口近100万. 鄱阳每年外出务工人员近40万,03年共输出劳务人员32万人，挣回劳务收入15亿元，占当年全县GDP的一半以上,是全国劳务输出大县。 鄱阳地处“昌九景”金三角腹地，是环鄱阳湖经济圈的重要组成部分，是鄱阳湖畔正在建设中的区域中心城市。县城距景德镇、九江机场、南昌昌北机场分别为半小时、１小时、２小时车程，一小时经济圈已基本形成。鄱阳港是江西省重要港口，千吨货轮可直达长江。“两高一铁”（景婺衢铁路）建成后，鄱阳将进入江浙沪４小时经济圈。 县境内东北高为低山，向西南方向渐变为丘陵和湖区平原，东西宽71.8公里，南北长90.2公里，总面积为4215平方公里(其中低山丘陵占全县总面积的45%)。耕地总面积108.02万亩，其中水田81.74万亩，旱地26.28万亩，山地面积234万亩；林地面积14万余公顷，覆盖率达29%。 结论与启示： □作为一个具有千年历史的文化古城，鄱阳将在新世纪的“环鄱阳湖城市经济圈”中发挥重要的地理优势、文化优势、资源优势、发展优势，取得新的城市发展成果。 □对房地产市场而言,人口多,辐射能力强,外出务工人口多,这只能说明它的消费潜力巨大,但消费潜力何时释放变成真正的消费需求,则有赖政策导向、市场变化、消费者消费心理等多方面共同作用。 二、鄱阳城市规划 关键词：①深刻理解中国湖城发展战略的科学内涵 ②中国湖城近期2008-2010年发展战略 ③实施“一湖、二带、三环、四区”详细计划 中国湖城发展战略是以生态良好的湖资源为重要依托，以打造中国湖城品牌为努力方向，以建设湖产业名城、湖文化名城、湖旅游名城、湖宜居名城为核心内容，以推进城乡经济社会全面协调可持续发展为总体目标的发展战略。实施中国湖城发展战略，是借湖扬名，提升鄱阳知名度、扩大鄱阳影响力、增强鄱阳竞争力，以实现在环鄱阳湖城市群快速崛起. 近期目标（２００８－２０１０年）：制定中国湖城发展总体规划和实施纲要，实施一批中国湖城重点建设项目，建设一批生态宜居社区、生态宜居村镇，建成一批“中国优美乡村”，形成城区、园区、景区组团式发展的中等城市雏形，中国湖城战略深入人心，中国湖城品牌初步创立。“改造老城区”并未取得实际的进展，工业区的规划因为没有企业进驻基本被荒废，而被炒的热火朝天“城市新区与东区”的大造城运动基本上是通过房地产运营而实现的，大量土地被圈占与空置很能说明这一点； 我们夜晚两次驱车考察县城，“城北新区”的夜晚除主干道“鄱阳大道”与饶洲宾馆的灯光外，其余一片漆黑，大部分商品房没人入住，入住率应该不足20%，同时城北生活配套严重不足，而现在已经被证实的在城北新区规划“安居工程”房将在2008年上市，大部分在此区域工作的公务员将会以相对较低的价格购得该房，一场由政府主导的客户资源争夺将不可避免； 三、鄱阳宏观经济环境 【2006年经济运行