物业管理实务及范例精解上（doc299）【陈伟波汇编中】.docVIP

物业管理实务及范例精解 [键入文档副标题][本文仍在汇编中，未完！] 陈伟波 2009/10/13  目录 第一章物业管理前期工作 2 第一节物业前期管理概论 2 一、物业前期管理的观点 2 二、物业前期管理的必要性 4 第二节物业前期管理的内容 5 一、通过投标来接洽物业管理业务 5 二、建立与业主式租户的关系 6 三、察看工程建设现场 7 四、设计管理模式拟定管理制度 7 五、建立服务系统和服务网络 8 六、办理移交接管事宜 8 第三节入伙手续文件范本 9 一、入伙手续概述 9 第二章物业管理的接管验收与合同的订立 18 第一节验收原则及分类 19 一、物业接管验收的原则 19 二、物业接管验收的分类 20 第二节验收标准及程序 22 第三节竣工验收后的物业保修 28 第四节接管验收注意事项 29 第五节接管合同概述及标准合同样本 32 第三章物业管理招投标技巧及范例精解 40 第一节房地产市场与社会经济发展 40 1交换功能 44 第二节物业管理市场的地位与运行原则 46 一、物业管理市场的特点 46 二、物业管理市场的委托关系 48 1自用委托型市场关系 48 2代理经租型市场关系 49 (二)自主经营型 49 第一，在物业所有权和经营管理权的关系上，自主经营型是二权合一，委托管理型是二权分 49 第二，在法人地位上，自主经营型物业所有权人和经营人是同一个法人，委托管理型是两个 49 2自有出租型 50 三、物业管理市场运行原则 50 1业主在物业管理市场中的地位与职责 51 (1)设置专业机构 51 第一，管理一体化 52 第二，服务一体化 52 第三，协调一体化 52 第四，经济管理一体化 53 第一，服务标准 53 第二，服务方式 53 第三，市场潜力 53 四、物业管理市场的作用 55 五、物业管理市场发展趋势 59 (一)初创阶段 60 一、物业管理招投标的意义 62 二、物业管理招投标的作用 63 三、物业管理招投标的原则 65 四、物业管理招投标的内外条件 68 (二)投标方的成熟 71 (三)规则的完善 71 一、物业管理招标的各种方式 73 2邀请招标 74 2经常性物业管理招标 75 3委托咨询型物业管理招标 76 二、物业管理招标的组织协调 76 第一，招标应征得业主、业主代表或业主委员会成员绝大多数［一般应在75%以上］的同意 78 第二，要与现任物业管理公司协商解决有关解除原委托合同的事宜。做到“愉快地分手”。 79 第三，同时，要从现任物业管理公司取得招标所必须的物业的所有图纸、表格资料。 79 第四，要特别注意物业小区的开发“扫”尾工作是否完成。目前，出现了这样的情况：有些 79 三、物业管理招投标资格预审 83 四、物业管理招标文件的编制 85 五、物业管理招投标程序 89 六、评标原则及方法 92 3质量水准 93 (1)招标单位组织内部人员评标 94 2评标方法 95 (2)打分法 96 一、投标的组织和程序 96 二、物业管理投标决策 100 第一，针对招标项目，决定是投标，或是不投标； 100 第二，倘若去投标，是投什么性质的标； 100 第三，投标中如何采用扬长避短、以优取胜的策略和技巧。 100 (1)技术方面 101 (2)对竞争对手和竞争形势的分析 102 三、物业管理投标过程 103 (一)资格预审 103 (五)递送投标文件 105 四、标书的编写技巧 106 五、投标报价及技巧 109 六、投标前的经营管理测算 112 11关于投诉处理和回访制度 127 (五)启示与启迪 130 第一，开展招投标的前提，是市场比较发育，不管公开招标还是邀请招标，都要有多个投标 134 第二，要普及招投标的基本知识和做法。要在大面积范围内推广招投标这种做法，就必须向 134 第三，选聘和解聘是双向的，业主委员会可选聘物业管理公司，物业管理公司也可以选择物 135 4道路：行车道593904平方米；人行道261437平方米； 140 ，比以往几次小范围招标更完善、更规范、更合理； 147 (8)停车场3个，总占地面积2081平方米，车位72个； 152 (四)物业管理标准及奖罚 154 一年，届时可以续签，也可以解除合同)，1996年8月1日上海虹开发物业经营管理公司正式 160 (1)员工工资奖金(养老、医疗、待业保险、制服、工作餐)30万/月 164 (1)早期介入，熟悉了解物业情况 165 3人服务梯管理3人 166 (五)日常管理和服务 167 一、房地产交易概论 171 1房地产价格管理的内容 175 2房地产价格评估制度 177 (1)公正原则 178 (1)评估程序 180 ①评估申请。即委托人向房地产价格评估机构提出委