无锡天安豪园前期市场产品定位建议地产文件.pptVIP

2004.12.15 怡信天成·地产界全方位合作伙伴 天安（中国）无锡六药厂地块项目前期研究 怡信天成 2004.12 以全国万分之五的土地、千分之四的人口，创造了全国１.６％的经济总量。 本项目之于其间的位置重要性 地块参数 区域功能定位及基础设施发展规划 未来三年内购房首选区域 消费者置业动机分析 （1）改善居住条件，用于长久居住，注重居住的便利性； （2）“事业有成”之后，用于提高身份，更注重居住的身份感和归属感； （3）保值或升值； （4）投资炒作。 消费者类型及其特征分析 文化界成功人士（如画家、表演艺术家、知名运动员或教练） 其他 是市场嗅觉最敏感的消费群体，尤其是外地投资客（如浙江、上海），经济充裕、具有较强的购买力，随着近年来购楼经验的丰富，有很强的投资意识， 眼光独到，看中前景好、有较大升值潜力优质物业，购买自住或投资以求更大回报。 投资客 从国外来锡工作的外籍人士，对居住物业的环境、空气、绿化、私密性等综合要求较高，高档纯住宅物业恰能适应其“苛刻”要求； 部分外籍华人。 外籍人士 经过多年艰苦创业，拥有一定经济实力，生活较为富裕，乐意在经营范围的附近置业，改善生活环境，既方便居住，亦能随时照顾生意，一举两得。优质的生活环境有助于改变他们不定向的居住习惯。 自由职业者周边商户 部分政府中、高层管理人员，多以亲朋好友名义购买； 医生、律师及从事金融、证券、保险业的高收入人士。 公务员 三资企业高级职员或高级管理人员，收入丰厚、稳定，文化素质和社会阅历丰富，分析能力较强，对生活、居住有自己独特的审美品位，容易接受新事物，追求自己喜爱的生活方式，对高品质物业的认同感较强；约占25%的比例。 高级白领 乡镇企业转制的直接收益者，受个人世界观、价值观的影响，缺乏扩大经营规模的勇气和气魄；虚荣心强，热衷于房产置业投资，尤其对高档物业情有独衷； 由于工作环境或生活休闲的原因，受城市居住、消费及投资等文化影响较深，接受甚至向往、接近城市高尚生活社区的生活环境和方式。 私营业主 特征描述 客户类型 消费者置业偏好分析 （1）建筑风格 要求建筑风格和公共装饰因体现物业本身的居住标准须达到一个新的等级，风格位和空间布局必须人性化，并周围景观自然和谐，体现业主的个性品位和审美标准。 （2）户型设计 无用的空间浪费，注重房子间隔的实用性，功能分区的合理性。如书房与主卧室最好相连相通、可分可合；针对个人喜好灵活设置书画室、收藏室或视听室等。 （4）物业管理服务 真正的高档住宅应该体现在服务上，物业管理是真正维持物业高档的决定性因素。 这一点成为本次调查所有意向购买高档住宅者或是已购买者的共识。 智能化的中央监察系统、训练有素的保安巡逻队伍、24小时服务热线、全方位家 政服务提供、私人管家、商务助理等成为未来高档住宅物业管理的卖点。 （5）会所设施配套 100%的被调查客户要求有必要的生活配套设施，包括：小区内，会所、泳池、室外网球场；小区外，医院、学校、大卖场或超市、银行、餐饮、菜市场等，但不需要离小区太近，以免噪音影响居住环境。 游泳池最好有两个，一个室外、一个恒温。调查表明，45岁以上的成功人士，其日常锻炼的方式首选之一就是游泳。会所除必备的运动、休闲项目外，新鲜项目如红酒吧、雪茄吧、香熏水疗SPA、儿童会所等。值得一提的是，会所内增加儿童玩乐、学习的设施比例，颇得中青年买家的喜欢。 我们的策略 依托焦点蠡湖、滨湖新城和太湖大道的区域板块效应； 根据物业项目的自身特点和目标购房群特殊的身份、社会地位和所处的人生阶段，构筑本案切合消费需求的产品市场； 项目概念性规划建议 概念性主题 高尚 + 健康 + 简约 + 现代 从居住的舒适性、生活性出发，以产品的真实性、实用性出发打动消费者。 物业公司：未定 物管费用：未定 会 所：超豪华游艇码头、星级假日酒店、 高尔夫推杆练习场、格调会所、户外泳池 在已购客户中，约50%主要来自于本地各级政府机关、银行、医院等事业单位领导；周边乡镇及市区私营企业主约占30%，但该类客户带有很强的投资心理；外地及投资客总共约占20% 山水湖滨——会所及物管、客群分析 2004.4.15湖滨饭店颐安别业内接受咨询； 同日《无锡日报》整版报纸广告； 2004.4.15参加首届中国旅游房地产（北京）展示交易暨首届旅游城市精品房地产博览会； 2004.6.3-6.6参加无锡春季房展会 2004.6.10公布获国家建设部授予的“创新风暴·中国社区规划示范住宅”称号 2004.11.12参加无锡秋季房交会 山水湖滨——推广手法、项目点评 该项目一期推出花园洋房、叠加别