至祥昆明呼马山豪宅项目定位及营销战略分析报告最新精华版地产文件.pptVIP

呼马山项目定位及营销战略报告 . 别墅政策 别墅政策 买卖别墅所交纳的税费比普通商品房要多 ，增加交易成本；抑制投资，第二套房提高首付比例及贷款利率政策，提高置业门槛。 作为云南省的经济中心，昆明近年来经济增长快速，为房地产市场高速发展打下了坚实基础 昆明旅游具有逗留时间长、人均消费高的两大特点，其产业向以休闲度假为主的“富旅游”阶段转化特征明显 昆明人对于居住品质具有较高的追求，再次置业比例高达49%，居住改善型的中高端物业具有较大的本地市场需求 宜人的环境吸引了大量外来人口，非本地购房者占到总体的40%，存在大量置业目的为非投机性质的休闲度假或自住客户 从未来的供应上看，昆明市场的后续供应仍然较大，且主要分布在城市近郊及新城发展带 城市房地产市场整体特征总结 . 房地产项目竞争力要素构成 有形的价值 使用价值的范畴 属于物质层面的 是可以物化的 可以进行竞争性比价的 无形的价值 属于精神层面 是不能物化的 难以复制的 是可以自我定价的 . 区位分析 地块位于东三环外，城市东郊东白沙河片区，距离白沙河约500米； 从昆明市中心区驱车前往，全程约25分钟； 地块北部毗邻世博园，从项目地块到世博园正门、吉鑫园车程仅6分钟。 . 用地分析 一块蒙尘的璞玉 行政区域： 地块位于昆明市 东市区 东白沙河片区 项目的几大优势 . 滇池板块 世博板块 果林湖板块 昆明购买低密度产品客户总体特征 . 云南将成为东盟的桥头堡，昆明将成为东南亚的休闲度假中心。 定位的背景三 形象定位 案名定位 建筑风格定位 特征： 主张“形式追随功能”。 反对过多的装饰，并主张抛开历史上已有的风格和式样，充分使用现代的材料和构筑技术创造符合现代特征的建筑作品。 现代主义建筑多采用简单的几何形体为构图元素，以不对称布局，自由灵活，设计中追求非对称的、动态的空间。 代表楼盘： 万科17英里、中海大山地 . 项目容积率区间 容积率在0.3以下的项目，产品基本上为独栋产品，整体社区低密度居住氛围强烈，为纯粹的别墅社区氛围 容积率在0.3-0.6之间的项目，独栋产品占一定比例，整体社区低密度居住氛围较强，基本上不影响别墅社区氛围 容积率在0.6-0.9之间的项目，社区主要以洋房、类别墅产品为主，洋房类产品对社区的控制性较强，别墅社区氛围仅限局部 在保证低密度社区意向的前提下，当容积率高于0.9时，社区的整体低密度氛围将会受到很大影响，呈现“洋房社区”的空间意向 项目物业形象判断及项目容积率建议 . 产品布局 产品附加值提升 露台对于山水资源型别墅是必不可少的，超大露台的设置可以增加产品的附加值。 产品附加值提升 别墅的建筑密度决定着别墅的品质，超大庭院的设置，全面阐释庄园高于别墅的精神内涵，顾客买的不仅仅是一栋房子，而是一种高贵的生活方式。 多用玻璃材料，增强与自然的交流 项目产品构成 舒适型别墅应该追求完整的功能空间、清晰的空间序列以及产品细节的打造，营造宜人的空间尺度 大面积会客厅 室内空间 舒适型别墅注重打造公共空间的尊贵感，希望客厅面积尽可能的宽敞、阔绰，因此客厅和餐厅或者起居室面积和应达到70-80平方米的规模。 多处挑空处理——室内空间 挑空的客厅能显著提升客厅的空间感和开敞度。 舒适型别墅客厅挑空面积一般在25-35平米之间即可达到效果 餐厅也可设置挑空，面积在14-20平米即可 厨房与餐厅——室内空间 主卧室区——室内空间 特殊功能空间成为普遍要求——室内空间 多重庭院——室外空间 多重庭院包括： 前院 后院 侧院 内院 入户院 多重庭院可以提供更优美的景致以及室内外互动空间 一般来讲，中院、侧院面积80-130平方米，后院面积约在200-400平方米，即可实现效果 多重庭院——室外空间 精装修庭院——室外空间 庭院功能：有别墅居住经验的客户极为关注庭院内是否有上下水、煤气等可进行灌溉和烧烤活动的条件。 院墙可采用植物+栅栏的自然隔离方式，既能向外展示漂亮的私人花园、又利用植物形成的天然屏障保证生活隐私。 精装修庭院——室外空间 大面积落地采光窗——内外空间关系 在目前保温技术相当成熟的情况下，应尽可能保证每个房间均有大面积的、可向外观景的窗户，这应该是别墅不同于普通住宅最为关键之处。 起居室、客厅和主卧室是业主经常活动的地方，对采光和景观要求高，因此需要在这些位置采用大面积的采光窗，同时保证有良好的室外景致。 豪华型独栋别墅产品力体现要点 占有最佳的自然环境和景观资源——彰显尊贵的标签 占有最佳的自然环境和景观资源——彰显尊贵的标签 豪宅别墅平均占地面积（宅基地面积）为2亩。 细处用材——彰显尊贵的标签 让自家别墅细部的特点成为业主“脱口而出的尊贵” 私家泳池——彰显尊贵的标签 建议