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新城周边型城镇居住用地问题研究 徐博1，王珺卓2，于旸3 （1.北京市平谷区山东庄镇政府，北京101211；2.北京市国土资源局土地利用中心，北京100013；3.中国国土资源经济研究院，北京 101149） 摘要：新城周边型城镇居住用地存在的主要问题：外来人口聚集，承载能力有限；回流人口增加，用地需求迫切；存量利用粗放，无法有效供给。居住用地供需矛盾的原因：“人”“地”间匹配不充分，存量资源没能有效释放，旧村改造资金难平衡。解决新城周边型城镇居住用地问题的方向应该是促进人地匹配，主要途径是增加供给，在方法上可以考虑立足挖潜释放一部分、保障性住房对接一部分、新增供给满足一部分。促进居住用地供需均衡的建议：⑴引入市场机制“促一下”，激活存量资源；⑵城乡统筹“进一步”，缓解人口压力；⑶资金政策“帮一把”，加快推进城镇化。 关键词：新城；城镇；居住用地；均衡 中图分类号：F301.0；F062.1 文献标识码：C 文章编号：1672-6995（2014）05-0000-00 新城周边型城镇是指位于新城周边或者部分纳入新城的城镇，这类城镇因为紧邻新城，一方面新城建设能够促进当地经济社会发展，带来大量外来人口，甚至本地外出人口的回流，形成新的居住用地需求；另一方面空间上受新城规划制约，部分村庄被撤并或建设被冻结，居住用地供给受到限制，导致新城周边城镇居住用地供需短期内出现不平衡。本文将重点研究新城周边城镇居住用地问题的特点，分析成因，希望为缓解居住用地供需矛盾提出有价值的意见、建议。 1新城周边型城镇居住用地存在的主要问题 1.1外来人口聚集，承载能力有限 新城建设吸引大量外来人口聚集，他们大多在建筑、制造、服务等行业工作，收入水平不高，无法负担新城内的住房价格，只能选择在新城周边城镇居住。人口聚集造成新城周边城镇村庄内私搭乱建问题突出，不少村民为吸引外来人口租住在自家房前屋后甚至承包地内建设出租房，增加了管理难度。此外，由于原有镇域规划、村庄规划依据本地人口数量确定公共设施的规模及布局，原有公共设施已无法满足新增需求。 1.2回流人口增加，用地需求迫切 经济的快速发展、适中的生活成本、熟悉的周边环境等，都是吸引外出人口回流的重要原因。这些回流人口以外出务工、毕业学生、退役军人等为主，他们大部分在户籍上已经转为非农业户口，不再是农业户口，不符合宅基地申请条件，无法通过申请宅基地解决居住问题。这个群体普遍比较年轻，大多进入适婚年龄，住房属刚性需求；同时，他们的经济承担能力较弱，无法负担商品住宅价格，又感觉保障住房距离较远，生活不方便。当前，回流群体中的大部分人选择在原居住地与父母或亲戚生活在一起。随着一些人进入结婚年龄，他们的住房需求显得十分迫切。 1.3存量利用粗放，无法有效供给 我们选取北京市平谷区某新城周边乡镇，对其各村存量居住用地进行了测算（详见表1）。去除H村和L村两个山区村，因居民点分布分散人均占地面积不具备可参考性外，该镇村民人均占地面积介于121.87-160平方米之间，其中最低者为I村，人均121.87平方米；最高为B村，人均160平方米。以每户平均2.2人（总人口除总户数得出）计算，该镇户均居住用地面积介于268.11平方米至352平方米之间。平谷区规定，新建宅基地的审批标准是173平方米（单层）或200平方米（多层），以这个标准衡量，该镇各村居住用地土地利用效率不高。 表1某新城周边型乡镇农村居民点用地情况一览表 序号 村名 土地规划类型 居住用地面积（公顷） 户籍人口（人）（2012年） 人均占地面积（平方米/人） 备注 1 A 城镇化 51.22 3870 132.35 　 2 B 保留村 15.28 955 160.00 　 3 C 保留村 30.73 1946 157.91 　 4 D 迁并村 7.67 629 121.94 　 5 E 迁并村 12.07 853 141.50 　 6 F 迁并村 11.27 754 149.47 　 7 G 迁并村 14.83 1056 140.44 　 8 H 迁并村 22.36 1427 156.69 　 9 I 迁并村 18.89 1550 121.87 　 10 J 保留村 23.01 1719 133.86 　 11 K 保留村 37.5 2340 160.26 山区村 12 L 保留村 10.6 225 471.11 山区村 13 总计 　 255.43 17324 　 　 当然，土地利用效率低的问题主要源于宅基地审批标准出台较晚，是历史原因造成的。根据调查，与土地利用集约化程度不高并存的情况是，由于一些村民已经进入城市生活，村庄内有相当数量的闲置住宅，特别是冬季，部分村民选择到供暖