基于投机价格模型住宅市场泡沫度的研究测定.pdfVIP

基于投机价格模型的住宅市场泡沫度研究 * 何金英，宋戈 ，付振丽 东北农业大学资源与环境学院，黑龙江哈尔滨（150030 ） E-mail ：hejinying112@163.com 摘 要：本文从泡沫的形成机制入手，利用SPSS12.0 分析软件，针对哈尔滨市房地产业中 的住宅业，根据房地产投机价格数学模型并结合相关数据进行回归分析，利用2005 年9 月 到2006 年11 月的月度数据对哈尔滨市住宅市场进行了实证检验，来确定哈尔滨市住宅市场 泡沫度，为判定哈市住宅市场的运行状况提供依据，并为政府制定房地产政策提供参考。 关键词：房地产泡沫，泡沫度，价格模型，回归分析 1. 引言 近几年，中国房地产业是否存在泡沫成为众多专家学者争论的焦点问题之一。目前在我 国国内，尚没有关于房地产泡沫测度深入系统的理论研究。关于房地产泡沫测度方面问题的 探讨可以说是众说纷纭，大家没有一个共同的衡量标准，多是从不同的角度，不同的立场来 阐述房地产泡沫问题，因而造成很多数据由于统计口径的不同而缺乏可变性和说服力[1] 。本 文根据房地产市场地域性的特点和数据时间序列纵向比较的原则，将研究对象界定为对哈尔 滨市住宅市场泡沫度的测定。将房地产价格分为非投机价格和投机价格两部分，建立近似线 性方程进行回归分析来判定泡沫度，将有助于哈尔滨市房地产市场的持续、健康、稳定发展。 2. 房地产泡沫与房地产价格分析 房地产泡沫可以理解为是由预期、投机心理和非理性行为共同作用形成的一种经济失衡 现象。在综合各种定义的要点，笔者认为，房地产泡沫包含两层含义：①房地产价格出现脱 离市场基础价值的高估，从数量上看是指资产价格高出市场基础价值的那部分②房地产泡沫 表现为一种持续上涨的价格运动，不同于短期价格上涨或下跌的价格波动。在这里，我们将 资产的基本价值或市场决定的合理价格部分称之为“标准价格”，高出市场基础价值的那部分 称之为投机价格[2] 。即 房地产价格=标准价格+投机价格 按照这一思路,房地产价格由两个部分组成：一是房地产使用价值，这是房地产所有者 从房地产使用中获得的收益，即房地产的“标准价格” 。对住宅而言，房地产使用价值是使用、 消费住宅获得的满足和享受。二是房地产资产预期资本收益的现值，这是房地产所有者预期 价格变化导致其资本收益的增减量，即房地产投机部分价格。用公式表示为： P P 0 +P m P 0 +P m (1+i ) （1） t t t t t +1 t 其中，P 为第 t 期的房地产价格，P 0 为房地产使用价值；P m 为房地产资产预期资本收益 t t t 的现值，P m 为房地产资产下一期预期资本收益，i 为第 t 期的利率。 t +1 t 方程（1）中的房地产“标准价格” P 0 为假定资本收益预期为零时的房地产价格， t Abraham and Hendershott 证明了房地产基本价格即“标准价格”可以由建造成本、雇用率、成 年工作人员的真实收入和税后利率等变量来解释[3] 。参考其研究成果，我们假设第t 期的房 地产“标准价格”是当期房屋建造成本c 、居民人均可支配收入y 和银行利率i 的线性函数, t t t 因此，房地产“标准价格”可表示为： - 1 -