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* 河南恒辉房地产顾问有限公司 2012年1月28日 房地产价格策划 1. 房地产价格分析 2. 房地产定价方法 3. 房地产定价策略 房地产价格策划 1. 房地产价格分析 1.1 房地产商品的价格构成 1.2 房地产产品定价目标 1.3 房地产价格的影响因素 1.1 房地产商品的价格构成 1.1.1 房地产成本 房地产成本是房地产价格的主要组成部分，应加强成本核算和控制管理，杜绝各种浪费，降低成本。以商品房为例，其成本主要由下面七项费用组成。 ⑴ 基地开发费。 ⑵ 勘察设计费。 ⑶ 动迁户用房建筑安装工程费。 ⑷ 房屋建筑安装工程费。 ⑸ 市政配套设施费。 ⑹ 管理费。 ⑺ 贷款利息。 1.1.2 利润 房地产作为一种商品，盈利是价格形成中的一个组成部分。利润一般以房地产成本预算的1～5项为基数，按3％～10％计取利润。 1.1.3 税金 房地产商品价格中的税金部分主要包括营业税、城市维护建设费、教育附加费等内容。 1.1.4 其他附加费 其他附加费主要指人防工程费、住宅建设市政基础设施大配套费等。 1.1.5 土地使用税（费） 该项税费从1988年11月开征，属于固定税额的税种，一般每年税费率为0.5～10元/m2。 1.1 房地产商品的价格构成 1.1 房地产商品的价格构成 1.1.6 其他构成商品房价格的因素 ⑴ 房屋装修。 ⑵ 房屋设备。 ⑶ 房屋附属设施。 ⑷ 地段、层次、朝向。 ⑸ 房屋的折旧。 ⑹ 房屋完好程度。 1.1 房地产商品的价格构成 1.2 房地产产品定价目标 1.3 房地产价格的影响因素 1. 房地产价格分析 1.2 房地产产品定价目标 ⑴ 以获取最高利润为定价目标 ⑵ 以获取较高的投资收益率为目标 ⑶ 以保持市场价格稳定为目标 ⑷ 以应付或避免竞争为目标 ⑸ 以提高市场占有率为目标 ⑹ 以维持企业生存为目标 1.1 房地产商品的价格构成 1.2 房地产产品定价目标 1.3 房地产价格的影响因素 1. 房地产价格分析 1.3 房地产价格的影响因素 ⑴ 成本因素 ⑵ 竞争因素 ⑶ 产品差异 ⑷ 购房者的心态因素 ⑸ 政府的作用 ⑹ 环境因素 1. 房地产价格分析 2. 房地产定价方法 3. 房地产定价策略 房地产价格策划 这是一种最简单的定价方法，就是在单位产品成本（含税金）的基础上，加上一定比例的预期利润作为产品的售价。其计算公式为: 单位产品价格＝单位产品成本×（1+加成率） 这种方法的优点是计算方便，可以简化定价工作，也不必经常依据需求情况作调整，在市场环境诸因素基本稳定的情况下，采用这种方法可保证开发商获得正常的利润。这种方法也存在着局限性：不利于开发商控制开发成本；没有考虑市场承受能力，有可能形成销售压力。 该方法的关键在于：加成率的估算应根据行业状况和产品特色正确把握。 2.1.1 成本加成定价法 这种方法又称目标利润定价法，或投资收益率定价法。它是在项目投资总额的基础上，按照目标收益率的高低计算售价的方法。其计算步骤如下： ⑴ 确定目标收益率。目标收益率可表现为投资收益率、成本利润率、销售利润率、资金利润率等多种不同的形式。 ⑵ 确定目标利润。由于目标收益率的表现形式的多样性，目标利润的计算也不同，其计算公式为： 目标利润＝ 总投资额×目标投资利润率 目标利润＝ 总成本×目标成本利润率 目标利润＝ 销售收入×目标销售利润率 目标利润＝ 资金平均占用额×目标资金利润率 2.1.2 目标收益定价法 ⑶ 计算售价。根据总成本、目标利润和预计销售量来计算，计算公式为： 目标收益定价法的优点是：可以保证企业既定目标利润的实现。其最大的缺陷是以预估的销售量来计算应制定的价格，颠倒了价格与销量的因果关系，忽略了市场需求和竞争。 这种方法一般适用于在市场上具有一定影响力、市场占有率较高或具有垄断性质的企业采用。 2.1.2 目标收益定价法 预计销售量 目标利润 总成本 单位产品价格＝ + 以盈亏平衡点为基础制定价格的方法就称为盈亏平衡定价法。 科学地预测销量和已知固定成本、变动成本是盈亏平衡定价的前提。定价后企业产品的销售量达到盈亏平衡点，可实现收支平衡，超过该点就能获得盈利；不足该点则必然出现亏损。 其计算公式为： 或 单位产品价格＝单位固定成本+单位变动成本 以盈亏平衡点确定的价格只能使企业的开发成本得以补偿，而不能获得收益。因而这种定价方法只有在企