刍议房地产企业海外项目财务风险及管控.pdfVIP

刍议房地产企业海外项 目财务风险及管控 ◆严金凤 (上海大学管理学院 上海 200444) 【摘要】近几年来，国内房地产市场经过几轮调控 ，土地价格已经 政治风险、战争风险、政策壁垒性风险、地方保护等其它各项 不断攀升 ，房地产开发成本正在不断加大，加之限购、限贷、房产 系统性风险同样会给房企海外项 目带来极大的财务风险，并且这 税等调控政策频繁 出台，一部分房地产开发企业 已经把眼光瞄准 些系统性风险往往会带来颠覆性的财务风险，不仅无法获取投资 到海外市场，并由此奠定了企业新一轮的地产国际化战略，在这 回报，有时候甚至赔入资本金，这在其他行业 、领域和某些极端地 场愈演愈烈的房产企业国际化运动中，一些一线的大型房企走的 区已经出现先例，房地产行业更不能幸免于系统性风险，诸如中 相对稳健，而一些二三线房企则出现 了一定的跟风现 象，存在着 坤集团在冰岛的项 目搁浅，中航地产的斯里兰卡项 目终止 ，不一 极大的财务风险。鉴于此，本文拟对房地产企业海外项 目所面对 而足。 的财务风险作 出分析 ，并结合实践研究，提 出一些适当的财务风 二、房地产海外项 目财务风险管控措施 险管控措施 ，以期引发地产行业对海外项 目运作过程 中的财务风 (一)利用多种汇率工具，有效降低汇率风险。 险管控作出关注并为之有益探索。 要有效应对汇率变化可能带来的对利润调节的变数风险，房 【关键词】房地产 海外项 目财务风险 管控 产企业应主动利用各种汇率工具，采用如下措施从各个层面上进行 汇率风险的规避：首先，尽量做到投资币种的多元化，对于有条件投 资于多国、多区域的房企来说，将币种分散于美元系 (美元 、港元 一 、房地产海外项 目面临的财务风险 等)、欧洲系(欧元、英镑等)、商品系 (加币、澳元等)、亚洲系(新元 、 (一)融资与资金风险。 泰铢等)，可以在较大程度上规避渐进式单一币种升值风险，并有效 资金流永远是地产企业的第一生命线 ，地产企业海外项 目资 调节其他币种贬值盈余；其次，利用银行保值工具进行利率调期交 金来源无外乎 国内总部原始资本金 、国内融资国外用、国际融资 易，企业持有的贷款一般为浮动利率，对应的基本指标往往是国际 三种模式。从 目前的金融政策来看，国内融资国外用存在着一定 市场上的LIBOR利率，一旦美元升息，LIBOR利率也相应提高，这 的政策壁垒和通道风险 ，而国际融资又将面临交易对手的陌生 ，就意味着企业的贷款成本随之增加。进行利率调期交易后，可以有 融资法律、法规、政策的不熟悉，合同、文件、函件的不了解等各项 效将浮动利率锁定，从而降低汇率变动带给企业的融资成本增加； 复杂因素 ，加大了融资的难度和不确定性 ，从而给项 目公司的资 最后，恰当的使用其他汇率避险方式，包括改变结算方式、改用非美 金运作带来极大的风险。 元货币结算，并利用一些金融产品进行汇率调节 ，包括远期合同、借 (二)税收风险。 款保值、掉期保值 、平衡责任、外汇期权等。 相 比于国内房企涉及的主要税种：土增税、所得税 、营业税及 (二)做好充分保障 ，运用国际保险保护最大利益。 各项杂税，海外项 目需契合当地的税收法规和相应税收政策。不 房地产企业海外项 目可以通过各种保险手段减少系统性风 同的国家 、不同的地区，无论是在税源形式上 、还是在税征环节 险产生的损失，万一由于某种原因导致项 目发生损失，可以申请 上 ，海外项 目都与国内税收存在着极大差别。比如美国，房地产企 国际赔偿 ，从而为企业的境外投资构起一道最后 的国际保障。由 业涉及到税收主要包括不动产税 、财产税 、交易税 、所得税和遗产 于国外的地产行业项 目保险或产权保险等大多是从代理房地产 赠与税以及其他服务性税费，这些税收与房地产项 目的定价 、销 法律业务的律师行业发展起来，从业人员大多是具有丰富房地产 售 、交房入