对北京市普通商品住宅价格问题的探讨.docVIP

对北京市普通商品住宅价格问题的探讨——刘洪玉 2000年11月08日 ? 一、住宅的需求价格与供给价格 ??1、住宅需求价格 ??需求价格是在特定时间内消费者对一定数量的产品所愿意支付的最高价格。需求价格同需求一样，是购买欲望和支付能力的统一，没有购买欲望或没有支付能力，都不能形成“愿意支付”的价格。住宅需求市场中的高收入家庭，往往已经处于对住宅环境、服务和品位的住宅需求层次上，经济上的支付能力不再是住宅需求价格的唯一决定因素。 而对城市中低收入家庭来说，住房需要普遍存在但是受到支付能力的制约：住房困难户渴望享有适当的住房条件，住房达到一定标准的家庭希望进一步改善住房环境。住宅商品化、停止实物分房政策的实施，会促使这些住房需要转化为购买欲望。因此，这部分家庭的住宅需求价格最大程度地受制于购房者的家庭收入和住房消费倾向。 ??国外许多国家和地区有较完善的家庭收入和需求价格统计制度。家庭最高住宅需求价格即最高可支付住房价格（Maximum PricedHouse,MPH）是依据家庭可用现金总量、可偿还的最大抵押贷款额及所允许的最大家庭债务水平计算得出。家庭最高可支付住房价格统计出后，即可分别得出75％、50％等比例的家庭可支付的住房价格，将此价格再与市场价格相比较，就可了解居民的住房支付能力和市场对不同价位住宅的需求。 ??我国目前尚无较为完善的家庭收入和需求价格统计制度，通常用住房消费比例或房价收入比例来推算住房需求价格，但对不同收入水平家庭适宜的住房消费比例、不同类型住宅的房价收入比例等，还没有具说服力的研究成果，也没有允许家庭债务水平的规定。 ??2、住宅供给价格 ??供给价格是指在特定时间内，厂商对一定数量的产品所愿意出售的最低价格。从市场营销学的角度，住宅供给者在确定其供给价格时，可以使用成本导向、收益导向、购买者导向和竞争导向等方法，在利润为零的成本价格和无人问津的价格间作出权衡，通常以获取最大的经济收益为定价原则。和住宅市场中高收入家庭的住宅需求价格的形成类似，面向高收入家庭的住宅供给，其供给价格通过住宅供求市场的双向选择形成，符合市场经济的运作规律。而面向中低收入家庭的住宅供给，其供给价格的确定只能从成本经济学的角度，以住宅开发经营的成本为基础，适当考虑开发商的利润，辅之以一定的政府干预形成。 ??3、住宅市场价格的供需均衡 ??在完全竞争市场的条件下，通过价格可以自动调节供给与需求，使市场达到均衡，这种调节功能叫价格机制或市场机制。但住宅市场的不完全性，使市场机制在住宅市场表现为部分失灵。第一，价格杠杆虽然可以调节住宅的需求量，但无法调节需要量，居民并不因为买不起住宅就减少对住宅的需要量，住宅需要量是刚性的。第二，由于家庭收入、住房消费意向等对形成有效需求的限制，使资源难以向住宅领域流动。第三，由住宅供应的生产周期很长，因此，短期内供求变化主要表现为价格变化，供给数量对需求数量的变化反应迟钝，常令需求得不到及时的满足，急需住房者反而受到抬价之累。第四，社会发展已逐渐将住房需要的满足作为公民的基本权利，住宅的社会性在某种程度上已高于它的商品性，但市场制度并不能自发实现公民的基本权利，因此需要市场以外的力量介入住房的生产和分配，而该市场以外的力量主要来自政府和社会团体，其中政府占主导地位。第五，对于低收入家庭来说，最普通的商品住宅的最低成本价仍然超出了其支付能力。 ??基于上述的原因，国家对不同收入水平的家庭，设计了不同的住宅供给渠道，各供给渠道达到供需均衡的机制也有差异。对面向高、中上收入家庭购买或租用的市场价商品房市场，靠市场机制达到均衡，政府尽量不干预，或者即使干预也多采用间接的方法。对面向中低收入家庭购买的经济适用住宅，因为在需求价格和供给价格之间存在一定差异，就需要政府进行干预（或提供生产者补贴，或提供消费者补贴，或两者并存）。对面向低收入、困难家庭租用的廉租住宅，因为在供求价格之间存在较大差异，因此只能通过政府的干预，视低收入家庭最大可能的住房消费支出来确定供给价格，与市场价格没有直接联系。 ??二、住宅价格的影响因素 ??住宅价格不是固定不变的，政治、经济、行政、社会、自然及其它等因素，或者直接影响或者通过影响其部分成本而间接导致住宅价格的起伏变化，现对各因素分述如下。 ??1、政治因素。影响住宅价格的政治因素包括：战争、动乱、政府机构大的变动或重大政治性政策出台等。 ??2、经济因素。影响住宅价格的经济因素包括： ??（1）经济增长速度：经济增长迅速，居民收入相应提高，购买力增强，住宅价格就会提升；反之，则会使住宅价格下降。 ??（2）物价、工资及就业水平：物价变动导致货币价值变动而波及住宅价格，由于房地产具有保值性、增值性，一般物价上涨时住宅价格上扬幅度更大；工资及