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二线城市高层公共建筑策划 项目位于二线城市。全市人口58万，市区人口14万。本项目位于城北新区，距离老城区中心地段大约4.5公里。城北区属于项目所在城市城市发展主要方向。市新规划地段，是未来城市的发展方向。在政府规划中，城北规划人口8.6万人，是城区各片区中规划人口最多的区域，为项目提供了较好的人口支撑。规划：长约200米，宽约133米。总用地面积：27000㎡总建筑面积：65243㎡其中大型超市面积：16750㎡商务楼建筑面积：18583㎡（三层）商业用房服务面积：30000㎡(28层、100m以下)容积率：2.39建筑密度：55.4%绿地率：8%地下车库泊位：113地面停车泊位：152地面自行车泊位：920需要解决三个问题：1、超市的开业时间预测??（已解决，答案在15#）2、1.8万方商业用房的业态定位及产品建议??（已解决，答案在47#48#49#）3、28层公建部分的功能定位和产品建议（提供了3种组合方案给甲方，正在确认，大家拭目以待。确认后马上双手奉上。）大家可针对以上情况发表看法。本次模拟操盘主要是提高大家思考问题时逻辑能力。发言内容可涉及解决问题的需要哪些数据，哪些方法。当需要相关资料LZ会认真回复，直至解决问题。重点是28层公建部分的功能定位、产品建议。问题探讨之一：分析现状? ? 1.项目位于二~三线城市，全市人口58万，老市区人口14万，若在浙江则是偏小型县级市的人口规模，外来人口不会多吧？购房人群以公务员、教师为主，属于高收入群体。这正是缺乏商业人口和外来购买力的典型现象。? ? 2.项目位于城北新区距老城区中心约4.5公里，规划人口8.6万人（老城人口至少迁1/3?），组团型哑铃式规划，新老区间存在着迁居抗力和短期生活交通成本加大；? ? 3.新区距最近的一、二线中心城市有多远？交通联系方式，主要靠快速干道、高速公路、火车或航运？附近不会有机场吧？? ? 4.新区的经济模式存在着向周边幅射的能力和条件吗？? ? 5.新区可以有争取成为周边经济比较发达的一、二线中心城市的卫星城的条件吗？（加工区、贸易区、旅游区、教育区、生活区等）问题探讨之二：务点虚? ? 1.人均GDP水平（实际购买力评价），该地城镇居民人均总支出为＄905元还达不到人均GDP1980美元低收入组的一半。恩格尔系数＝食物支出金额 / 总支出金额=35.43%却相当于人均GDP＄3000元的水平,只能判断当地自产食物比省内一、二线中心城市量多且价廉,应该属于生活成本较低的地区。象天津对北京，苏州和嘉兴对上海。该地杂项商品和服务仅占2.06％偏低，本地娱乐休闲消费力较差。? ? 2. 按经济发展阶段看人均GDP, 该地城镇居民人均总收入为＄1591元, 已超过人均总收入＄1000元温饱线开始走向小康阶段, 但距人均总收入＄3000元的富裕阶段还有差距, 也只有浙江省人均总收入的一半左右, 应属于欠发达地区,分级也只能在二~三线城市中间偏下;? ? 3.GDP数值在不同阶段，商业地产出现的趋势。GDP值在1000美元以下，各类初级市场，集贸市场产生；在1000美元——2000美元，生活超市产生，食品类批发市场退出该区域；在2000美元——3000美元，产生建材超市、超市连锁店在各领域发展；在3000美元——4000美元，产生商业开始郊区化发展，Shoppingmall等产生；在4000美元以上开始产生旅游地产。? ? 4. 在二，三级城市中，如政府迁移、新城区规划、支柱产业、大型交通道路规划等对该地的商业结构会产生重大影响。? ? 5. 在人均收入低的国家，市场也因人均消费力低所限，虽然市场的环境差，但产品价格便宜，适合这个层次消费者，所以在任何一个城市，消费较高的往往去商场，专卖店，而中低收入者一般都喜欢去市场。越是人均GDP收入低的城市，市场业态的生意越红火；收入越高，则越差。? ? 6.城市化水平低的城市，人均收入越低，在市场的供给方式也就越初级，购物都集中在集贸市场，导致大部分大商场倒闭或半死不活；反之在人均收入高的城市，供给方式越高级，则购物多集中在商场，而初级或中级的摊位式市场生意很差。问题探讨之三：研究重点? ? 1.布局性；? ? 在商业物业硬件设施中，布局尤为重要，一个畅通的设计，切合实际的布局会使一个市场，迅速火爆，反之，很多类似迷宫的设计适得其反，一个错误的格局对市场的影响有时是致命的。? ? 2.商业进程性：? ? 在市场领域中，最可怕的就是在选择进入时的时机性不对或选择行业的行业发展进入尾期，它将无可抵挡的，不可挽回的失败，投资也往往南辕北辙，远比因地段，价格等失误造成的损失可怕多了。? ? 3.人气性：? ? 人流、车流和交通状