瑞士不动产登记的法律构架和实务操作（上）.pdfVIP

不动产登i己 米 ，供需总体平衡 ，呈现 “四多、四少”的特点。 1．实行公证前置。《瑞士民法典》第650条规定 ： 1．住房市场存量多，增量少。2．租房者多，购房者 “共有关系，依合意，最多得在30年内不终止。合 少。目前瑞士住房 自有率为40％左右，明显低于挪 意须采用公证形式，并在不动产登记后，始生效。” 威 (83％)、法国(53％)等其他发达国家。3．购房贷款 第657条规定 ：“转移所有权的契约，不经公证 ，无 的多，还本金的少。由于银行可提供八成房贷，且 约束力。”第779条规定 ：“(一)不动产担保 ，经在不 贷款利率很低 ，瑞士人买房一般不会全款购房，而 动产登记簿上登记后始得成立。但法定的例外情况 选择归还利息而不还本金，尽量延长债务期。另外， 除外。(二)设定不动产担保的契约，须采用公证 ，始 贷款利率可冲抵纳税基数 ，合理避税。房屋出售时 生效力”。瑞士的公证人为经过培训考核的专业人 一 般都附带抵押贷款 ，由买受人继续还款。4．人住 员，从中间人的角度 ，对交易的不动产以及双方的 率高，炒房者少。瑞士针对 “炒房”行为制定了严厉 诚信度 (如犯罪记录、银行贷款等)进行全面调查 ， 的税收政策，令 炒“房者”望而却步。对外籍人士购 并 由公证人负责起草契约、递交登记申请 、代收登 房，审核非常严格 ，甚至需要当地民众表决通过方 记费用。公证人对公证文书承担责任，造成当事人 可。据介绍 ，瑞士的住房空置率仅为1．5％。 损失的须进行赔偿 ，公证协会也会承担相应的兜底 赔偿责任。 二、瑞士不动产登记的特点 2．多方合作。瑞士的土地测量机构隶属于政府， (一)完善的法律体系 独立从事测量工作 ；建筑物、道路、桥梁、管线等的 1．瑞士民法典。瑞士于 1848年组成联邦，制定 测量一般由具备职业资格的测量师进行，测量数据 了联邦宪法。根据联邦宪法，私法的立法权属于各 由政府各部门共享。近年来 ，瑞士也在推行登记信 州。由于各州之间商业往来的需要与各州法律不同 息与税务部门的联网共享工作。 造成的不便，统一私法的要求 日益迫切，1874年瑞 3．明确分工。公证人出具不动产交易公证文书， 士修改宪法，联邦取得在自然人的能力、婚姻、债法 、 提交登记申请。登记机构填写受理 日志 ，法律事务 汇票、破产等方面的立法权。1907年 12月 10日，联 人员先进行全面审查，审查确认无误后 ，由受理人 邦议会一致通过 《瑞士民法典》，于1912年 1月1日 员进行录入，登记官再次进行审查并决定是否记载 起施行。其中第四编为 《物权法》，包括所有权 、限 于登记簿。 制物权 (役权及土地负担、不动产担保、动产担保 )、 (三 )稳定的队伍构成 占有及不动产登记簿等三章。 不动产登记机构的登记工作人员属于公务员序 2．各州的土地注册条例等不动产立法。瑞士许 列 ，录入须通过统一的公务员考试 ，人员根据需要 多州的土地登记历史悠久，如 日内瓦土地登记已有 配备。队伍比较稳定 ，工资水平比一般的工作人员 200多年，2011年对 《土地注册条例》又进行了修订。 略高，随着年龄、级别的增加，工资有一套增长机制。 3．不动产登记技术规程。瑞士的不动产登记分