数字总结2014房地产市场模型预判2015变化趋势 ——惠州.ppt

房地产调控：逐步回归市场化调节，地方政策更趋灵活 随着限购、限贷等调控手段逐渐退出，及不动产登记条例的颁布，包含保障房建设、不动产统一登记、房地产税立法、土地制度改革等在内的长效调控机制正逐步建立，通过长效、可持续、稳定有效的市场和经济手段使房地产市场化进一步提升。 整体来看，未来的房地产市场调控手段将更趋于长效、稳定，从而促进市场建立自身的调节机制，保障长期稳定发展。 市场仍存下行压力，多数城市仍将出台或放松政策支持房地产业发展，从户籍、公积金、财税补贴等方面加大支持，推动需求入市。 对于长期供求矛盾问题突出的一线及部分热点二线城市，将通过执行较为严格的差别化信贷、公积金及财税政策，优先保障自住型住房需求。 不同城市市场呈现明显分化，地方政策调整也更趋灵活 调节逐步回归市场化，长效机制逐步取代短期调控手段 数据来源：中国指数研究院整理 中国房地产中长期发展动态模型 “中国房地产中长期发展动态模型”包括供给、需求、价格、收入、政策、人口等六个模块，22个方程。 国民经济宏观动态模型 （中国宏观经济季度模型） 其他行业模型 （中国农业政策分析和预测模型CAPSiM） 中国房地产市场研究 房地产业中长期发展动态模型 国外房地产市场模型 （国际房地产市场宏观模型，美国大城市房地产市场模型，爱尔兰房地产市场供需模型和芬兰房地产市场模型） 房地产供给 模块 房地产需求 模块 房地产价格 模块 城镇居民收入 模块 房地产政策 模块 房地产人口 模块 数据来源：中国指数研究院整理 模型假设及2015年预测：利好政策叠加效应将显现，市场整体向好但增速减缓 根据“中国房地产中长期发展动态模型”，结合中国社科院、中金等国内外机构预测，参照近期宏观政策走向和中央经济工作会议精神，对2015年宏观环境关键指标提出如下假设： 假设1：宏观经济在结构转型中增速略有放缓（GDP增长7.2%）； 假设2：货币环境稳健（M2增长12.9%，贷款余额增长13.2%，新增贷款约10万亿元）； 假设3：开发节奏保持平稳，土地陆续形成新开工入市； 假设4：政策干预减少，房地产逐步回归市场化。 在“宏观经济在结构转型中增速略有放缓，货币环境稳健，调控回归市场化”的假设下，预测2015年全国房地产市场将呈现“销售面积小幅回升，新开工企稳，投资增速持续放缓”的特点。 表：2015年全国房地产市场各项指标预测 指标 绝对量 同比增速 特点 商品房销售面积 12.4~12.7亿平方米 0.5%~2.5% 上半年市场仍以去库存为主，下半年市场有所回温，全年同比小幅增长 商品房销售价格 6125~6219元/平方米 -2%~-0.5% 上半年以价换量，价格同比走低，下半年有所回升 房屋新开工面积 17.8~18.2亿平方米 -2%~0% 受投资增速放缓及市场预期影响，新开工面积微幅下降 房地产开发投资额 10.6~10.7万亿元 9.5%-11% 开发投资额增速趋缓 数据来源：CREIS中指数据、、中国指数研究院预测 需求：利好政策叠加推动市场预期逐渐转好，全年销售小幅增长 商品房需求变化一般滞后于新增贷款2个季度，利率调整也直接影响销售面积变化。 展望2015年，货币政策在稳健中更注重适度调整，在未来一段时期内降息、降准预期强烈的背景下，2014年持续观望的购房需求将由于购房成本下降、信贷支持力度加大而逐步入市，市场信心增强，全年销售面积小幅增长。 图：2008年至今商品房销售面积与新增贷款同比增速 图：2008年至今代表城市商品住宅成交量与贷款利率走势 数据来源：CREIS中指数据， 注：50个代表城市包括：北京、上海、广州、深圳4个一线城市；天津、重庆、杭州、武汉、大连、苏州、厦门、成都、南京、三亚、贵阳、温州、哈尔滨、海口、长春、合肥、青岛、福州、西安、南宁、郑州、沈阳、无锡、长沙、南昌25个二线城市，主要是各省会城市和计划单列市；三明、莆田、中山、惠州、淮安、肇庆、汕头、镇江、绍兴、衢州、韶关、包头、佛山、徐州、唐山、泉州、泸州、芜湖、东莞、扬州、南通21个三线城市，主要指地级市。 预计2015年上半年市场仍以去库存为主基调，价格平稳中小幅下降。随着库存压力逐渐减轻、供求局面好转，下半年价格有望回升。全年商品房均价同比跌幅介于0.5%-2%之间。 不同城市房价未来走势或将继续呈现分化。一线城市和少数热点二线城市潜在购房需求旺盛，仍将面临上涨压力；多数二线城市价格表现将相对平稳；大多三四线城市市场需求在早期透支，库存压力较大，房价或将继续下行。 价格：上半年平稳微跌，下半年企稳回升，不同城市价格走向分化 图： 2010年6月至2014年12月20个代表城市可售面积与百城均价环比走势 注：20个代表城市包括北京、上海、广州、深圳、杭州、武汉、福州、苏州、南京、厦门、惠州、南昌