营销基础培训(简).pptxVIP

营 销 基 础 知 识 培 训 2013年7月16日 2013年7月16日集团资产管理中心前期部营 销 概 述 含义：通过某种方式让更多的人了解产品然后产生购买欲望。营销:就以知道市场需求，抓住市场需求欲望，以最好的方案进行推广，扩充，营造需求氛围。并进行目标销售，达到广告效应，品牌效应，以树立企业品牌。营销的另一个概念就是推广，提高曝光率。营销之道：一个成功的营销之道是企业和营销人员都在追寻的，想做好营销，塑造一个成功的营销之道，正确的决策和坚定的执行力是必不可少的。正确的决策力定位：是从事营销工作之前的首要工作，消费者群体定位、营销方式定位、行业特点定位等等，这都是我们必须要重视和做好的，对做好营销工作奠定坚实基础。策略：一个好的营销策略将会决定着营销效果，所以大家需选择一个优秀的、适合项目需要的营销策略，以帮助做好营销工作。坚定的执行力执行效果：好的营销策略能否成功实施，执行力起到决定性因素；付诸行动：实践是检验策略的唯一标准，只有付诸实践，才能证实营销策略的成功与否。目录 一、 房地产的概念和特征 二、 房地产开发主要程序 三、 房地产的基础知识 四、 房地产专业术语 五、 建筑工程基本知识 六、 销售流程 七、 商品房销售的条件 一、房地产的概念和特征1、房地产：是房屋和土地的社会经济形态，是房屋和土地作为一种财产的总称。又常称为“不动产”。 2、房地产的形态： a.单纯的土地； b.单纯的房屋； c.土地和房屋的综合体。 房产是房屋及其权利的总称，地产是土地及其权利的总称； 房地产是土地附在土地上不可分割的建筑物，构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产。(构筑物是指不能进入的建筑，如：烟筒、树、路等) 3、房地产业：是指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业。包括： ◆土地开发； ◆房屋建设、维修、管理； ◆土地使用权的有偿划拨、转让； ◆房屋所有权的买卖、租赁； ◆房地产抵押贷款； ◆房地产市场。 一、房地产的概念和特征4、房地产的特征： a.地理位置的固定性与区位条件的可变性。房地产以土地为基础，由于 土地位置的固定性，使房地产成为位置不可移动的财产——不动产。 b.土地面积的不增性与经济上的增值性。 c.土地的永续性和建筑物的折旧性。 土地的永续性是指土地不因使用而消耗、磨损乃至灭失，而建筑物在使用过程中则会产生磨损、折旧乃至报废。因此不管什么样的人工建筑物，总是有一定耐用年限的。房地产交易和价值测算均需全面考虑建筑物的折旧状况。 d.房地产用途的多样性。如：住宅用地，工业用地，商业用地，交通用地，农业用地，旅游娱乐用地等。 二、房地产开发主要程序1、运作流程 ① 寻找投资机会：市场调查；市场预测 。② 投资机会筛选：市场细分；目标市场；市场定位；初步选定项目 。③ 可行性研究：编制项目可行性研究报告；项目可行性报告申报；项目可行性研究报告待批。 ④ 获取土地使用权：办理国有土地使用权；参加土地招、拍、挂；竞得后签订国有土地使用权 出让合同；交纳出让金；办理土地登记；领取国有土地使用证、寻找投资机会、开工前准备工作、方案报批、规划设计、投资机会筛选、可行性研究、获取土地使用权、竣工验收、施工建设 。 ⑤规划设计：申报选址定点；申报规划设计条件；办理建设用地规划许可证；委托做出规划设 计方案；办理人防、商业配套、审批供热等有关手续；审定规划设计方案；办理建设工程规划许可证；住宅设计方案的专家组审查；落实环保“三废”治理方案；委托环境影响评价并报批；建设工程勘察招、投标；委托初步设计；申报、审定初步设计；领取施工许可证 。⑥方案报批：初步确定开发方案；申报规划要点；申报、审批项目建议书 。⑦房地产开发项目开工前准备工作：领取房地产开发项目手册；项目转入正式计划；缴纳临时 水、电、排水以及其他有关费用并办理相关手续；确定监理单位；施工工程招标，确定总包单位及工程造价 。⑧售房前准备工作：物业管理招标；确定物业管理方案及收费标准；办理售房许可证；确定营 销策划方案；准备售房必须的有关文件及销售人员培训。 二、房地产开发主要程序⑨工程施工及竣工验收 二、房地产开发主要程序2、政府严格控制的几个主要环节 ①土地使用权取得 A、 国有土地使用权出让方式 a、招标：招标出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门（以下称出让人） 发布招标公告，邀请特定或不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。 b、 拍卖：拍卖出让国有土地所有权，是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进 行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。c、 挂牌：挂牌出让国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗 地的交易条件在指定的土地交