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上海科瑞物业管理发展有限公司调研报告 一、组织结构 科瑞物业原先的组织架构中，仅设四个职能部门，分别是：行政人事部、财务部、企业发展部、物业管理部。随着公司规模的日渐扩大，公司的组织管理架构也随着日渐庞大，为了更好的降低管理成本、提高工作效率，06年底，公司根据业务发展需要、内部管理现状和外部市场环境变化，按照现代企业制度和规范的物业管理模式，重整组织架构，采用先进的管理思想和理念，实现企业的扁平化管理，使人员、资源配置更趋合理。公司以专业化、高效率为目标，通过整合、归并和精简事务，强化职能部门的专业职能分工。改革后，调整行政管理部职能，新组建人力资源部、品质管理部和总工程师室，将企业发展部更名为市场拓展部。 公司调整后的组织架构按照职能管理需求，设立了“六部一室”，即人力资源部、综合财务部、品质管理部、物业管理部、市场拓展部、行政管理部和总工程师室，统一对各物业管理中心和项目部实施支持与监督职能（如图1所示）。这种形式既整合了公司的整体资源，可以对项目部的各项管理服务提供全面系统支持，使项目管理处背靠公司的整体人力、物力和财力资源，为业主提供优质的服务。同时，公司通过此体系亦可达到对项目的各项管理服务工作进行监督、控制的目的，保证高水平的物业管理服务能够得以充分实现，确保项目的物业管理水平。各职能部门的主要职责如下： 人力资源部主要负责公司人力资源的开发、配置与管理，员工年度培训计划的制定、实施、监督和考核等，制定岗位人员编制方案，建立和保管员工档案等；综合财务部主要负责提供定期财务报告，进行经营成本分析，编制预算管理报告，拟定财务指标考核办法，进行监督与控制，负责日常会计核算，协助各管理处做账等；品质管理部主要负责客户投诉的受理，客户满意度测评，管理评审以及日常管理检查等；物业管理部服务于项目管理处、开发商，主要负责对各管理处提供技术、服务支持，日常工作检查，公司日常对外联络沟通以及物业管理日常事务性指导等，同时负责建设公司的信息化系统；市场拓展部主要负责承接项目，开展市场调研和市场预测，负责公司新经营项目的立项、开发、拓展工作；行政管理部主要负责起草行政文件，协助董事会作好公司的战略规划，组织、筹备回忆，档案合同的管理，公司网站的建设，固定资产的采购等；总工程师室主要负责重大项目的研究工作。 科瑞物业项目上的组织结构较为简单，公司一直致力于探索“管理层与作业层分离”的改革，即将绿化、电梯、清洁等作业层工作外包，到市场上寻求专业队伍，管理层则专心做好“专业管家”。以国际丽都城项目为例，公司将所有作业层外包，仅派了一支管理团队进驻项目。与其他物业公司的项目管理处不同，国际丽都城并未设置保安部、保洁部、绿化部等职能部门，而仅设一名保安助理、工程助理，负责指导外包公司的工作，起到协调、监督的作用。 案例导读 随着我国改革开放的不断深入，社会主义市场经济的逐步发展，尤其是加入WTO以后，经济全球化和知识经济时代的来临，我国物业管理业正面临着新的竞争和重组，这就要求物业公司坚持不断创新，其中包括组织创新，主要是优化组织架构，提高组织工作效率。科学的组织架构是公司内控体系有效运作的保障，加强组织机构的监控，有利于公司实现管理的紧密和高效。 科瑞公司的管理职能不仅限于总部自身，还包括对各管理处、分公司、控股公司及其他成员企业的管理与控制，从而形成一个由多级管理主体、多级管理层次、多级管理对象构成的全方位的管理体系。这种管理体系随着集团规模的壮大和企业组织架构的调整而不断变化。 从图1不难看出，科瑞物业采用的是“直线职能制”组织结果形式，这种形式是以工作性质和职能范围为基础来划分部门，各部门执行所管辖的职能，进而达成公司的目标。对科瑞物业公司来说，采用此种组织架构模式具有以下优势：首先，由于物业公司的基层员工素质、能力水平较低，不宜实行分权管理，因此，采用这种组织结构模式可以保证权力的高度集中，强化了总经理对组织的控制能力，控制机制简单，责任分工明确，总经理可以充分利用公司资源进行优化配置，从而发挥整体优势；其次，按功能划分部门，避免了人力和物力资源的重复配置，同时也鼓励部门内产生规模经济，符合专业化分工的原则，有利于专业化技能的不断提高和有效利用，从而促进深层次的技能提高。 科瑞物业推行“管理层与作业层分离”的管理模式，因此，项目上的组织结构模式较为简单。坚持管理层与作业层分离，这是物业公司推行项目管理，逐步形成内部劳动力资源有序流动和重组机制不可缺少的必要条件。科瑞物业在实现作业层外包后，只要管理好每个项目的管理层就行了，公司发展轻装上阵，职业化、专业化、效益化的优势必将促使公司实现更良性的发展，公司将向着专业化、小型化企业的方向发展，形成机制灵活、形式多样、适应性强的企业组织形态。 二、人力资源管理 2007年是科瑞物业管理