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上海金融租赁公司“牵手”房地产开发企业和股份制商业银行，国内首个房地产“售后回租＋保理”融资项目运作成功——一次性完成融资6亿元。 2004年4月初，在上海金融租赁公司新世纪金融租赁有限责任公司的成功运作下，全国首个房地产“售后回租＋保理”融资项目正式签约——上海一家大型房地产公司将其拥有的海南一著名大酒店出售给金融租赁公司，并签定了5年的“售后回租”合同；金融租赁公司又与一家股份制商业银行签订“国内保理业务”合同，将房地产售后回租形成的租金应收款卖给银行，房地产公司一次性完成融资金额高达6亿元。 这是自中央宏观调控政策出台，央行收紧银根，提高融资门槛以来，上海房地产企业对于开辟新的融资渠道的一次探索性的实践。在国家相关政策允许的范围内，通过金融租赁平台，房地产开发企业、金融租赁公司与股份制商业银行三方“牵手”成功。 1. 并非“空手套白狼” 注册资金5亿元的新世纪金融租赁有限责任公司，在国内首个房地产“售后回租＋保理”融资项目的成功运作，引起上海房地产开发企业和银行的关注。 新世纪金融租赁有限责任公司开辟的融资渠道中心设计思想是：充分利用社会资源，用租赁控制物件所有权的特点，以物权管理为中心，整合各资源的优势，规避和分散风险，共享项目利益。因为没动用金融租赁公司的自有资金，从表面上看似乎是“空手套白狼”，实质上渗透了大量的知识含量和整合能力，是知识经济的产物，售后回租是以一系列复杂的财务决策为基础的。新世纪金融租赁有限责任公司确认沪上一家房地产公司后与之谈判，然后通过售后回租方式增加企业的自有资金，帮助房地产公司满足其融资要求。 2. 创新租赁模式形成“三赢” 新世纪金融租赁有限责任公司这一创新的融资租赁项目，形成了金融租赁公司、房地产开发企业以及商业银行三方“共赢”的局面。 （1）金融租赁公司拓展了其业务领域 售后回租交易是一种特殊形式的租赁业务，是指房地产开发企业（即承租人）将一房地产项目的资产出售后，又将该项资产从金融租赁公司（即出租人）那里租回，习惯称之为“回租“。 （2）银行拓展了中介业务——保理业务 在售后回租方式下，通过售后回租交易，资产的原所有者房地产开发企业（即承租人）在保留对资产的占有权、使用权和控制权的前提下，将固定资产转化为货币资本，在出售时可取得全部价款的现金。金融租赁公司回租给房地产开发企业，并收取租金应收款。同时，金融租赁公司根据房产项目的质量以及租金应收款的风险程度，收取2~5％的融资租赁费用。然后，金融租赁公司再将房地产开发企业的租金应收款“打包”卖给银行。 银行再以买断房地产开发企业（即承租人）的租金应收款为基础，为金融租赁公司提供租金应收款的催收和信用风险控制等服务，拓展了银行中介业务——“保理业务”。银行在收取租金应收款的同时，还可以收取不低于保理融资额1％的保理业务手续费。同时，将风险降到最低，在“保理业务”有追索权的情况下，一旦承租人（房地产开发企业）无法按时支付租金，可由承租人的担保公司支付；如果担保公司支付不了的话，银行可将抵押的房产拍卖，所得款项仍不足的部分，再由金融租赁公司补足。 3. 融资成本适宜 在目前直接向银行办理抵押贷款受到诸多限制的情况下，对于房地产开发企业而言，通过“售后回租＋保理”项目，虽然在融资成本上有所提高，但最大的利益在于，房产变现的资金可以作为新开发项目的资本金。为此，针对直接银行贷款和通过金融租赁公司的租赁融资两种不同的方式进行比较：办理银行抵押贷款一般为6－7折，也就是说，要融资6亿元的话，必须拿出价值9亿元的房产，且有时候中介的收费相当高，房地产开发企业融资总成本（银行＋中介的费用）并不低。 而作为一种中、长期的融资方式的金融租赁，一般则是按房产价值的7-8折计算，融资6亿元只需8亿元的房产；金融租赁公司收取2－5％的融资租赁费用，根据不同项目最低仅收1－2％；加上银行约6％的融资成本，房地产开发企业总的融资成本并不算高。开发企业的交易契税，按照不同地方的政策可以优惠或减免。 这样看来，运用金融租赁公司的融资平台，对于房地产开发企业而言是大有可为的。 “中国房地产开发企业”可借鉴美国的“融资租赁模式” 美国零售业REITs　三大主流模式　　“商业模式+金融模式”创造溢价　　尽管在金融危机冲击下，美国零售类REITs的股价平均下降了50%，但在过去十年，它们创造了年均7.8%的回报率。 　　对美国案例的研究显示，一个REITs成功的关键是稳定的投资回报，且这一回报应比当时的长期国债收益率高2-4个百分点。　　美国零售类REITs的价值创造秘诀，是好的商业模式与好的REITs金融模式相结合，打造出可持续扩张的增长路径，并通过规模效应创造溢价。它们共同的核心都是通过商业模式提高商业地产回报率，通过金融模式打造规模效应，放大商业优势。总