个人住宅征收物业税的研究.pdfVIP

第三届“中国城市发展与土地政策”国际研讨会 个人住宅征收物业税研究 丁 芸 （首都经贸大学 北京 100070 ） 摘要：房地产业是我国国民经济的重要支柱产业，房地产税收制度的合理程度对房地产业的健康发展有 着至关重要的作用。物业税是针对土地、房屋等不动产，对其所有人征收的一种财产税。物业税的开征 适应经济体制改革的需要，可以有效地解决房地产市场中的各种矛盾和问题。这不仅是我国房地产税收 制度走向规范化的起点，而且也是我国财产税改革的一个重要开端。随着我国新一轮税制改革的深入， 开征物业税渐行渐近。对个人住宅征收物业税因其涉及面广，成为了人们关注的热点问题之一。对个人 住宅征收物业税可以抑制房地产市场的投机炒作行为，引导个人在住宅投资中理性消费，促进房地产市 场，特别是住宅市场的健康发展。本文通过对个人住宅征收物业税的必要性分析，讨论了对个人住宅征 收物业税的必然趋势，以期对个人住宅征收物业税税制要素设计的基本内容进行有益探索。在此基础上 提出了个人住宅征收物业税的设计不仅需要税务部门的努力，也需要相关部门的配合，包括建立财产登 记制度，实现政府部门信息资源共享制度，开展住宅计税价值评估制度等。 关键词：物业税、必要性、要素设计 伴随着我国房地产业的快速发展，与现行房地产税制的不适应性和矛盾越来越突出。这种不适 应性在某些方面已经影响到了整个房地产市场的健康发展，也使得税收的作用难于发挥。在当前情 况下对房地产税制进行改革变得十分紧迫和必要，而开征物业税将成为我国房地产税制改革与完善 的重要突破口。早在 2003 年底，中国共产党十六届三中全会通过的《中共中央关于完善社会主义 市场经济体制若干问题的决定》明确提到：“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统 一规范的物业税，相应取消有关收费。”这为我国开征物业税，完善现行房地产税制指明了方向。 2005 年 4 月七部委联合发布的《关于做好稳定住房价格工作的意见》，提到要充分运用税收等经济 手段调节房地产市场。中央的这一系列措施，为物业税的征收提供了重要的契机。 一、个人住宅征收物业税的必要性分析 随着全社会对开征物业税的广泛关注，对个人住宅征收物业税已经被提上了议事日程。物业税 作为财产税体系的重要组成部分，在降低房价、规范房地产市场的健康运行、完善房地产税制等方 面起着不可替代的作用。 （一）理顺房地产税费，完善房地产税制 在目前房地产开发、销售、保有环节，共涉及大约八个税种，且主要集中于房地产流通方面。 此外房地产业还存在着大量的收费项目，甚至是一些不合理收费、重复收费、费挤税现象。这些繁 杂的税费大大增加了房地产市场的价格，也弱化的房地产税收应有的调控作用。开征物业税，选择 若干现有房地产税制中的税种，统一征收物业税，可以避免现有税制中税种设置不合理、重交易、 轻保有、计税依据不合理，税率僵化等等一系列问题，并明确界定房地产租、税、费三者界限，保 证国家对房地产收益的掌握，促进房地产市场及房地产税制走向合理化。 （二）抑制房地产投机，稳定房地产价格 我国房地产资源配置效率比较低，在一定程度上刺激了房地产投机。增加房地产保有环节的税 负是提高资源配置效率的有效途径。物业税主要是对房地产保有环节征收，开征物业税对购房者和 437 第三届“中国城市发展与土地政策”国际研讨会 房地产开发商两方面都有很大的影响。对于购房者来说，物业税是未来收入的连续流出，收入减少 了，必然影响其未来偿还贷款的能力，从而促使购房者慎重考虑理性消费。对于开发商来说，开征 物业税，必然增加未来的保有成本，降低房地产的未来收益，投资收益的下降必然会导致资金投向 的转变。业内人士普遍认为，如果开征物业税，最直接的结果便是降低开发成本，导致房价下降。 物业税的开征，能够优化资源配置，使更多闲置的房产资源得到有效利用，从而推动房地产在供求 关系影响下趋于稳定。 （三）在房地产领域调节贫富差异，促进社会和谐 随着我国住房制度的改革，居民住房的商品化程度已有了很大提高，住房占有量的多与少，在 一定程度上讲，己经成为区分人们贫富差异的一个重要衡量标准。因此税收对于贫富差异的调节不 应仅仅体现在收入方面，更应该体现在