商业地产招商运营概述(47页).ppt

〈商业地产〉第一讲 商业地产基本概念知识 前 言 房地产是国民经济发展的一个基本要素，任何行业的发展都离不开房地产；同时，房地产又是人们生活的必需品，任何人都必须有安居立足之地。房地产行业具有基础性、先导性、带动性和风险性等特点，房地产行业的特殊性决定了房地产商发展国民经济和改善人民生活的基础产业和支柱产业。 “商业地产”是房地产的一个细分，在了解商业地产之前，首先应对房地产业做初步了解。 〈1〉什么是房地产？ 〈2〉什么是商业地产？ 〈3〉目前国内的代表有哪些？ 目 录 一：地产概念 2.土地使用年限 3.基本名词 总建筑面积： 也叫“建筑展开面积”。建筑物各层水平投影面积的总和，包括使用面积、辅助面积和结构面积三项。 容积率： 一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。 建筑密度： 一定地块内所有建筑物的基底总面积占用地面积的例。 七通一平：通水、通电、通路、通邮、通讯、通暖气、通天燃气或 煤气、平整土地 净地、毛地、生地、熟地： 4.商业地产 商业地产是包括购物中心、社区商业、商业街、批发市场、复合型地产 5.商业地产的特征 ■固定性 ■个别性 ■耐用性 ■稀缺性 ■多用性 ■外部性 ■先导性 ■长期性 ■政策性 6.商业地产发展的三个阶段 ■第一阶段：萌芽阶段 时间：1980年-1992年 影响区域：东南沿海改革开放特区 介入方式：1、自已开发自己经营 2、公司成立策划部 ■第二阶段：觉醒阶段 时间：1992年-2002年 影响区域：中心城市，如广州、北京、上海 介入方式：1、城市老商业区改造 2、新兴业态兴起，如大卖场、超市 3、委托专业管理公司经营 业种业态：1、百货店（一度引发百货店倒闭潮） 2、大卖场、超市 6.商业地产发展的三个阶段 ■第三阶段：冲浪阶段 时间：2002年-2012年 影响区域：1、全国大中城市，重点是直辖市和省会城市 2、区域中心城市，重点是交通枢纽城市和资 源城市 3、重视构建城乡商品市场体系的市、县 介入方式：1、新城区建设 2、拆违与旧城改造 业种业态：1、商业步行街 2、购物中心（shopping mall） 3、CBD（称城市中心商业区更准确一些） 4、专业市场 7.商业地产与住宅房地产的区别 住宅房地产 8.商业地产的四元素 9.商业地产的发展特点及趋势 目 录 二：商业地产分类 2、商业地产的三种类型 3、商业地产的客户 3、商业地产的客户 3、商业地产的客户 怎样才能让投资者觉得某个物业能增值呢？ 或者说什么才能保证物业能增值呢？ 3、商业地产的客户 背景环境——大的经济环境是否健康发展 行业环境——商业地产行业是否是投资热点 地块价值——地产项目所处地块是否在未来有发展 同类市场经营状况——某个地产项目预计经营的业态目前是否 有发展空间 项目规划——商铺规划设计是否合理，是否符合经营要求 价格合理——销售价格是否与实际价值趋同 影响客户决断的因素 影响客户决断的因素 （1）外在因素 （2）内在因素 （2）内在因素 目 录 三：商业地产的专业名词 在市调和商业地产策划中常用到如下基本术语、名词、需要有共同的界定： 1、区位、板块、商圈、商业中心、地段、节点、地标 　　这是一组地理学、规划学、商业及房地产业常用的互相联系的概念。 　　区位——带综合性的规划学用语，指为某种经济、政治、社会活动所占据的场所，在某一城市（地区）中所处的空间位置。 　　板块——住宅房地产开发、营销常用的词语，一般指住宅小区相对集中开发的城市区域，沿交通干线居多，如潜山路板块。 商圈——零售学用语，现商用物业开发也借用该词，意指商业圈或商势圈，指在一定时间内达到某一购物或消费频率的顾客群，以其所处的最远距离为半径，划定的一系列圆形或方形区域，简言之，即为优先选择到某商店或商业聚集中心消费的顾客分布区域范围。商圈一般按层次分为核心商圈（离消费地最近，吸纳总量50-80%顾客的范围）、次级商圈（吸纳15-25%顾客的范围）、边缘或辐射商圈（吸纳5-25%顾客的范围）。 2. 业 态 （1）业态定义 业态是零售企业为满足不同的消费需求进行相应的要素组合而形成的不同经营形态。 （2）商业业态共有17