某街区招商策略与商业定位(44页).ppt

上海嘉恒浩发房地产开发管理有限公司 沿海赛洛城--- S.M.S商业街定位分析 日月星商业目标及前景 商业预期目标 该项目需我司考虑的为20000平面左右的内街商铺的招商及销售工作。 招商目标：9个月完成80%的招商，12个月完成95%以上 销售目标：（ ？ ）月完成75%的销售工作 完成情况： 在操作过程中吧项目的租金及单位平米的售价 提高25%--50% 商业预期前景 结合赛洛城周边的情况，逐步提升商业街的层次，使其在业态配比从服务与社区的商业模式变为服务于整个项目所处板块的商业模式进行转变。达到逐步提升赛洛城项目的单位平米的租金及售价。 日月星项目环境分析 北京东部总体情况概述 北京东三环四环商务、商业氛围浓郁，可满足不同人群的消费习惯，娱乐业发达。 北京最大的CBD所在地，具有较强的聚客能力 使馆区及北京国际机场，为该区域增加了高端的消费人群 大量中高端住宅项目，为该区域保障了人群基础 项目交通及人流情况分析 项目周边公共交通有11路、31路、35路、348路、740路、753路、952路公交车，地铁1号线、八通线，规划轻轨7号线与轻轨10号线 项目前期的入住率达到90%，常驻人口稳定。周边流动人口达到日均10万人次。 本案人为的把商业街分割为三段，对人流的环通有一定的影响 项目虽然周边交通线较多，但离项目都有一定的距离，给人流的到达造成一定困难 周边人群的消费指标 项目市场情况概述 项目位与北京东四环CBD附近，有一定的发展空间。 项目总建筑面积100万平米。周边有一定的服务型社区商业，但欠缺主题商业气氛及办公环境。 项目商业本身分部过散，动线过长。 项目现有商业氛围较差，组成较单一。 项目周边个案分析 项目周边小区的商业目前有三种形式存在， 大城国际中心以集中式社区型商业模式， （引进主力店，商业集中形成气候） 金都杭城以散落式社区服务型商业模式 （导入商务配套，商户有一定的品牌价值） 本案目前是以街区式社区服务型模式存在。 （缺少主力店及有一定品牌价值的商户） 日月星项目商业定位 商业定位的原则 物业的高入住率及北京东四环CBD的东扩给赛洛城商业带来的升值前景和发展预期。因为其足够的体量不但能满足社区居民的日常消费，今后又辐射整个CBD办公楼及各居住小区的消费群体。 赛洛城商业是一条典型的社区街，准确的定位决定商业的成败。整体街区不能仅以社区型为导向的单一服务功能，街区的成功取决于业态的组合，定位基于本案的现实情况应考虑到差异定位及需求定位。 商业定位的原则 不论是那种社区型商业其对主力店的需求都是一定的。例：大成国际的大卖场，金都杭城的商务会所。 品牌效应对整体的商业氛围有一定的提升作用，对后期的可持续发展也有一定的保障。 本案目前小型社区型服务商业基本以达到饱和，建议在内街商业部分不在考虑。 本案可考虑周边小区及办公大楼所欠缺的商业业态进行规划，达到吸引客流及消费的目的 商业主题定位 SUN-太阳-男人-娱乐、主力店 MOON-月亮-女人-百货 STATS-星星-孩子家庭-教育、餐饮、便民 业态分类规划 项目业态布局（具体商户落位及业态配比需在实际操作中做调整） 文化类：占总面积的30% 餐饮类：占总面积的15% 百货类：占总面积的20% 便民机构设施类：占总面积的10% 主力店、娱乐类：占总面积的25% 业态规划指标 餐饮类业态划分 社区型商业物业相对租金成本较低，组合根据餐厅自身特点按不同区域划分： 休闲餐饮区：STARBUCKS / ILLY COFFER / GINO / PIZZA HUT / PAPA JOHNS/ KFC / GOLDEN STONE / ICE SEASON 等 世界美食区：日本料理 、韩国料理 、东南亚菜 、拉丁自助烤肉 、意法 美等各式西餐厅（同时借鉴本地品牌）该区域与欧风休闲 餐饮毗邻。 商务宴请区：俏江南 、小南国等（同时借鉴本地品牌） 百货类业态划分 休闲服装类：时尚平价类仓储品牌 UNQLO / HM / ZARA / ASOBIO / CA / UR / SEVEN DAYS等（该品牌对物业位置，招商条件