第2章--资产评估的基本方法.pdf

第二章 资产评估的基本方法 评估资产价值的几个基本方法 资产评估途径与方法  市场途径与市场法  收益途径与收益法  成本途径与成本法  评估途径与评估方法的选择 第一节 市场途径与市场法  市场途径与市场法概述 • 市场途径的基本涵义 • 市场途径的基本前提 • 市场途径的基本程序  市场途径中的具体方法 一、市场途径与市场法概述 市场途径的基本涵义  市场途径是指利用市场上同样或类似 的资产近期交易价格作为参照系，经 过直接比较或类比分析来估测资产价 值的各种评估技术方法的总称。  它是根据替代原则，采用比较和类比的 思路及其方法判断资产价值的评估技术 规程。 市场途径的基本前提  通过市场途径及其方法进行资产评估需要满足两个最 基本的前提条件：  其一,是要有一个活跃的公开市场；  其二,是公开市场上要有可比的资产及其交易活动。 可比性具体体现在以下几个方面： （1）参照物与评估对象在功能上具有可比性，包 括用途、性能上的相同或相似； （2 ）参照物与被评估对象面临的市场条件具有可 比性，包括市场供求关系、竞争状况和交易条件等； （3 ）参照物成交时间与评估基准日间隔时间不能 过长，应在一个适度时间范围内。 市场途径的基本步骤 ① 选择参照物 ② 比较评估对象与参照物的差异因 素 ③ 指标对比、量化差异 ④ 在各参照物成交价格的基础上调 整已经量化的对比指标差异 ⑤ 综合分析确定评估结果 应考虑的比较因素  运用市场途径及其方法评估单项资产应考虑的可比因 素主要有四个方面： （1）资产的功能。是结合社会需要的资产功能； （2）资产的实体特征和质量。包括外观、结构、役 龄和规格型号 （3）市场条件。成交时与评估时的市场条件及供求 关系的变化情况 （4）交易条件。主要包括交易批量、交易动机、交 易时间等 二、市场途径中的具体方法  直接比较法 选择与评估对象相同的资产作为参照物  直接利用参照物价格  利用参照物交易价格，根据评估对象与参照物某一 特征进行比较，调整差异，确定评估值。  类比调整法 选择与参照物类似的资产作为参照物，对比分析评 估对象和参照物之间的各项差异，进而计算修正系数, 将参照物价格调整为评估对象价格。 (一)直接比较法  市价或市价折扣法  功能价值法  价格指数法  成新率法 (1)直接市价或市价折扣法  直接以参照物成交价格作为评估价值 资产评估价值＝参照物成交价格  市价折扣法 市价折扣法是以参照物成交价格为基础,考虑到 评估对象在销售条件、销售时限等方面的不利因素, 凭评估人员的经验或有关部门的规定,设定一个价格 折扣率来估算评估对象价值的方法。用数学式表达： 资产评估价值＝参照物成交价格×(1－价格折扣率) (2)功能价值法 功能价值法是以参照物的成交价格为基础,考虑参照物与评估 对象之间的功能差异进行调整来估算评估对象价值的方法。根 据资产的功能与其价值之间的线性关系和指数关系的区别,其计 算公式分别为： ①资产价值与其功能呈线性关系的情况,通常被称作功能价 值法： 资产评估价值=参照物成交价格×(评估对象生产能力÷参照物 生产能力) ②资产价值与其功能呈指数关系的情况,通常被称作规模经 济效益指数法： 资产评估价值=参照物成交价格×(评估对象生产能力÷参照物 生产能力)x 例 题  被评估资产年生产 能力为90吨，参照 资产的年生产能力  资产评估价值=10 × 0.7