第二章资产评估的基本方法65342.pptVIP

第二章 资产评估的基本方法 ?【教学目的与要求】 通过教学，要求学生掌握市场法、收益法和成本法的基本原理以及相应评估资产的程序，了解三种不同方法的运用前提和范围，比较并正确选择评估方法。 【教学重点和难点】 1、市场法 2、收益法 3、成本法 资产评估方法 第一节 市场法 一、市场法的基本原理 （一）理论基础__均衡价值论 由于资产评估是一个模拟市场过程的结果，因此均衡价值论表现为承认市价的相对合理性，并通过替代原则来为被估资产定价。 （二）评估思路 比较与类比 （三）运用的前提条件 1、充分发育活跃的资产市场。 2、公开市场上有可比的资产及其交易活动。 参照物 ---可比性 二、市场法的基本程序 （一）寻找参照物。 1、成交价必须真实。 2、至少三个交易案例。 3、与被估资产相类似。 4、成交价是正常交易的结果。 5、尽可能选择近期成交的交易案例。 三、市场法中常见的比较因素 1、时间因素 2、区域因素 参照物所在区域比被估资产好，则系数小于1，反之则大于1。 一般以被评资产为100， 3、功能因素 功能系数法 4、成新率因素 5、交易情况调整 四、市场比较法的具体操作方法 （一）直接比较法 参照物与被估资产之间仅在某一方面存在差异，例如：成新率、功能等。 （二）类比调整法 参照物与被估资产大体相似，但仍在多方面存在差异。 交易案例A的调整值＝参照物A的成交价×时间因素系数×区域因素系数×功能因素系数×交易情况系数×…… 五、现行市价法的计算方法 1、现行市价法 2、市价折扣法 注意：调整系数的方法和扣减的方法 资产评估值 =参照物成交价格×（1－价格折扣率） 市价扣除法应注意的问题 参照物资产必须和被评估资产完全相同。 参照物资产价格在不一致时，应根据实际情况作相应的调整，确定出市场参照标准价格。 这一方法隐含一个前提---残值为零。 3.功能价值比较法 也称之为规模经济效益指数法是以参照物资产市场成交价为基础，根据参照物资产已被评估资产生产能力的比较，而确定被评估资产价格的一种方法。 被评估资产评估值=参照物资产市价×（被评估资产的产量/参照物资产的产量）x 规模经济 又称“规模利益”。指随生产能力的扩大,使单位成本下降的趋势,即长期费用曲线呈下降趋势。 功能价值类比法【例题】 被评估资产年生产能力为90吨，参照物资产的年生产能力为120吨，参照物资产的市场价格为10万元（评估基准日时点），规模经济效益指数0.7，被评估资产的评估值为： 被评估资产的评估值=10×（90/120）0.7 =8.18万元 4.价格指数法 价格指数法是以参照物资产的市场价格为基础，根据参照物资产的交易时间与评估基准日之间的差异调整，确定被评估资产价格的一种方法。该方法较适用于那些只受物价水平影响的资产，如原材料。 被评估资产的评估值 =参照物资产的市价×物价变动指数 价格指数法【例题】 参照物资产6个月前的市场价格为10万元，现物价水平较半年前上涨3%，则： 被评估资产评估值=10×（1+3%）=10.3万元 5.成新率价格法 成新率价格法是以参照物资产的市价为基础，根据参照物与被评估资产的新旧差异比较，确定被评估资产价格的一种方法。 公式： 被评估资产的评估值=参照物资产的市价×被评估资产的成新率/参照物资产的成新率 成新率=资产尚可使用年限/ （资产实际已使用年限+资产尚可使用年限） 成新率价格法【例题】 参照物资产的市价为10万元，成新率为100%，被评估资产的成新率为60% ，则：被评估资产的评估值=10 ×（60%/100%） =6万元 6.市场售价类比法 市场售价类比法、市价比较法，也称为市价类比法，是以市场上类似资产交易价格作为参照物，经对比分析，确定差异调整系数，估算被评估资产的一种方法。 被评估资产的评估值 =参照物资产的市场价格±功能差异±时间差异……. =参照物资产的市场价格×功能差异修正系数×地域因素修正系数×时间因素修正系数….。 市场售价类比法例题：某商业用房，面积为600平方米，现因企业联营需要进行评估，评估基准日为2002年10月31日。评估人员在房地产交易市场上找到三个成交时间与评估基准日接近的商业用房交易案例，具体情况如下表所示。 单位： 解析： 被评估商业用房与参照物商业用房结构相似、新旧程度相近，故无需对功能因素和成新