第二章资产评估的基本方法65397.ppt

纯收益按等差级数变化 1、当纯收益按等差级数递增且逐年递增 额为B，收益永续，r大于零时 P＝ 2、当纯收益按等差级数递增且逐年递增 额为B，收益为有限年期n，r大于零时 P＝ 3、当纯收益按等差级数递减且逐年递减额 为B，收益永续递减到零为止，r大于零 时 P＝ 4、当纯收益按等差级数递减且逐年递减额 为B，收益为有限年期n，r大于零时 P＝ 纯收益按等比级数变化 1、当纯收益按等比级数递增且逐年递增比 率为s，收益永续，rs0时 P＝ 2、当纯收益按等比级数递增且逐年递增比 率为S，收益为有限年期n ，rS0时 P＝ 3、当纯收益按等比级数递减且逐年递减比 率为S ，收益永续 ，rS0时 P＝ 4、当纯收益按等比级数递减且逐年递减比 率为S ，收益为有限年期n ，r大于零， 0＜S≤1时 P＝ 预知第n年资产价格为Pn ，纯收益在第n年（含n 年）前保持不变（r大于零时） P＝ 第四节 成本法 首先估测被评估资产的重置成本，然后 估测被评估资产业已存在的各种贬值因素， 并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估 资产的价值 资产评估价值＝资产重置成本－资产实 体性贬值－资产功能性贬值 －资产经济性贬值 在实际评估实践中，不是所有的评估项 目一定都存在三种贬值 该方法是一种被广泛应用的评估方法 成本法的基本前提 1、被评估资产处于继续使用状态或被假定 处于继续使用状态 2、具备可利用的历史资料，且现时资产与 历史资产具有相同性或可比性 3、形成资产价值的耗费是必须的，且体现 社会或行业平均水平 成本法中各基本要素的评估方法 一、重置成本及评估方法 资产的重置成本是资产的现行再取得成 本。重置成本分为复原重置成本和更新重置 成本 复原重置成本是指以现时价格水平重新 购建与评估对象相同的全新资产所发生的费 用 更新重置成本是指以现行价格水平购建 与评估对象具有同等功能的全新资产所需的 费用 重置成本的估算方法 重置核算法 价格指数法 功能价值类比法 统计分析法 重置核算法 又称细节分析法。该方法是利用成本核算的原理，根据重新取得资产所需的费用项目，逐项计算然后累加得到资产的重置成本 实际测算中分为购买型和自建型 价格指数法 利用与资产有关的价格变动指数，将被评估资产的历史成本（账面价值）调整为重置成本的一种方法 重置成本＝资产的历史成本×价格指数 或：重置成本＝资产的历史成本×（1+价格 变动指数） 其中，价格指数可以是定基价格指数或环比价格指数 * * 第二章 资产评估的基本方法 资产评估的基本方法包括市场法、收益 法和成本法 第一节 市场法 利用市场上同样或类似资产的近期交易 价格，经过直接比较或类比分析以估测资产 价值的各种评估技术方法 一、市场法的基本前提 1、要有一个活跃的公开市场 2、公开市场上要有可比的资产及交易活动 资产及其交易的可比性体现在三个方面 * 参照物和评估对象在功能上具有可比性 * 参照物和评估对象面临的市场条件具有 可比性 * 参照物成交时间与评估基准日间隔适度 时间 二、市场法的基本程序 1、选择参照物 2、在评估对象与参照物之间选择比较 因素 3、指标对比，量化差异 4、在各参照物成交价格的基础上，调