商业留守口岸选址问题的研究.doc

窗体顶端 商业口岸选址问题研究 标签： 前 言?“第一是位置，第二是位置，第三还是位置。”当一位记者采访著名富商李嘉诚先生，询问经营地产的三大法宝时，得到了这样的答案。类似的，“选址、选址、还是选址。”则是许多成功零售企业总结出来的零售经营三诀窍。?选址对于零售企业如此重要，而现实中，只有少数企业拥有自己的选址“诀窍”，大多数企业在选址方面的知识和技术还很缺乏，他们需要关于零售店选址方面更多的知识和技术。?国内外学者在选址相关领域做过长时期和大量的研究。这些研究中，大部分是从宏观层面，对产业如何规划，城市如何规划进行分析论证，仅有小部分研究从零售经营者角度来分析，而这些分析中大部分是从定性角度进行的规范性研究，较客观的定量研究比较缺乏，而且定量研究往往仅注重选址的某一个方面。?本文在口岸学创始人、著名口岸专家、本人的研究生导师教授的口岸理论基础上，对商业零售口岸的选址进行定量化探索。?论文的创新点主要有：?1. 对商业零售口岸选址涉及到的内容进行了扩展和归纳，归纳成了七个要素点——位、人、 道、 流、 气、 势、心。?2. 建立了商业零售口岸选址的模型——口岸之花。?3. 将商业零售口岸选址进行了指标化,并对每个指标的含义、表达式和评估办法进行了探索。?第一部分 商业零售口岸选址问题的提出?1.1 商业零售口岸选址问题提出的背景?1.1.1 对成都商业零售企业失败情况的分析引发对商业零售口岸选址问题进行探索?西部中心城市——成都，商业活动发达，竞争异常激烈，商业零售企业间的竞争更是达到白热化程度。在不断的竞争淘汰中，大量的商业零售企业陷入亏损并相继关门倒闭。对这些企业进行分析，我们发现，失败因素可以归纳为两类：第一类称之为内在因素，包括战略、品牌、经营形式、产品、价格、购物环境、宣传等。企业对这些因素的调节、控制能力强；另一类谓之为外在因素，主要包括竞争、需求、政府行为等。一般来说，企业对这些外在因素的影响有限，他们最具有主动权的时候，是在开店选址时。不同的地点，就会有不同的外在环境，就会有不同的竞争、需求和政府环境。零售企业主要的任务之一就是选择适合自己的环境。从某种意义上来讲，店址的优劣，可能会决定企业经营的成败。?选址对于零售企业如此重要，而现实中，只有少数企业拥有自己的选址“诀窍”，大多数企业在选址方面的知识和技术还很缺乏，他们需要关于零售店选址方面更多的知识和技术。?1.1.2 商业零售口岸选址研究的不足引发对商业零售口岸选址问题进行探讨?零售学是专门对商业零售企业的经营管理进行研究的学科，选址作为该学科的重要部分，一般都有专门章节进行介绍。作者在选题之初曾翻阅了好几种版本的零售学著作，对选址章节进行了细读，发现介绍选址的方式主要有两种：一种是过程叙述式，即按照零售店选址的步骤进行介绍。这种方式的侧重点在于选址程序，而选址应当考察的因素就介绍得非常少了；另一种是概念介绍式，这一种方式对于影响店址的因素进行了较多的介绍。但是，这些介绍仅停留在概念层次上，过多注重于规范性研究，对于操作层面上的实证研究就显得不足了。?基于以上原因和管理科学向定量方向偏移的趋势，本文作者在导师的启发下，大胆命题，希望能在商业零售口岸选址方面进行一些系统化和定量化的探索，以为该领域的理论知识转化为操作技术添砖加瓦。?1.2 商业零售口岸选址的含义?1.2.1 商业的含义：?对于商业，经济理论界主要有两种不同的理解。其区别之处是侧重点不同。一类侧重的是它的活动性质，认为商业是以买卖方式使商品流通的经济活动[2]：“商业是以货币为媒介的商品货币交换，也就是买卖。但它不是生产者与消费者（不论是个人消费或是生产消费）之间的买卖，而是第三者——商人（从社会分工的角度来说，也就是独立的社会经济部门）所从事的一种专门的、用来媒介社会商品交换的特殊的买卖活动”。“商业是专门的人运用专门的投资专门从事商品的买和卖而媒介的社会商品交换，是社会分工体系中的一个独特分支”。另一类侧重的则是这种活动的行为者或职能的承担者，认为商业是专门从事商品流通的行业、部门或产业：“所谓商业，是在自由市场上，在有关当事人之间，从事转移有形并且可以搬动的物质产品和这些物质产品的个人所有权的产业”。“商业是专门从事商品流通的国民经济部门”。因此，对于商品交换这一经济内容，如果重视商业的任务或活动性质，就可能倾向于第一种观点，而如果重视活动的行为者，则可能倾向于第二种观点[3]。?由于本文的研究重点在于活动行为上，因此，倾向于第一种观点。在此对商业的定义是：商业是指以买卖方式进行交换的经济活动。?1.2.2 零售的含义：?零售是指把商品或劳务直接出售给最终消费者的销售活动。?零售商主要从事零售业务，当然也可以从事批发甚至生产