商业地产，下一站的风景.pdf

热点聚焦 一蟹 HotSpotFocus ● 文 ／王琪 规模和速度不再是制胜的法宝，提高 开发、资源整合则是另～种商业地产的 资产质量、优化资产配置、增强抗风险 运作选择，比如长和系的东方广场项 2009年是房地产异军突起的～ 能力才是新时代的主题。商业地产，这 目；而自己开发、运营、经营一条龙的 年，尤其是居住物业，无论一手房还 个 目前在国内政府干预较少、市场化 模式对企业要求更高～些，典型代表 是二手房，房价的飞涨只能以惊人两 程度不高的领域成为开发商关注的新 企业如万达。但无论哪种模式，都不能 个字来形容。但与全国住宅均价超 焦点。 说存在着明显的好坏之分，而是因时、 过千元每平方米的涨幅相比，商业物 金融环境同样是推进产业转向的 因势、因地而采用。 业的价格显得有些波澜不惊。数据显 动力之一。对资金紧张的开发商而言， 从发达国家的房地产经验看，目 示，今年1--6月份，全国31个主要城市 在对其自身项目没有相关金融配套政 前我国城市化率接近50％，已到了开发 有一半左右城市的商业地产销售甚至 策扶持的情况下，对于进入商业地产 与持有核心城市物业并重的时候。当 处于下降状态。与此形成鲜明对比的 不得不谨慎再谨慎。而国内房地产金 前房地产最佳的商业模式应为 “开发 是，在解决了资金链的紧张之后，各大 融逐渐放开的趋势，较为宽松的信贷 +持有”模式～一以开发为主、在依靠 房企却调转枪口，纷纷瞄准了商业地 环境，是催生商业地产的一剂良药。 开发获得短期业绩的同时逐步持有优 产。2009年底，万科公开宣布进军商 发行在即的REITs是房地产金融放开的 质的物业。一向秉承快速回款信念的 业地产。世茂也继此前宣布加大商业 第一步，也是极其重要的一步。从 目前 SOHO中国近期内也开始不动声色地计 地产投资后，成立综合体投资管理公 情况看，国内首只股权REITs预计将在 划持有物业，或许是这一结论的最好 司。而一向被看作是商业地产龙头企 明年一季度上市，债权REITs将在股权 注解。 业的万达，更是在年初就表示要提速 REITs前出台。预计商业地产依托金融 扩张。这一系列事件，正式昭示了商业 政策，将有更大的演出舞台。 避风港湾：树欲静而风不止 地产时代的来临。 那么，商业地产有何魅力，能让各 资本运营：商业地产模式 单纯的住宅开发，依靠买地盖房、 大房企纷纷改变发展战略?在转型的 之困 再卖房买地的形式盈利。这样单一的 过程中，又会遇到怎样的问题呢7 发展模式，注定了抵御风险能力较差， 广义地说，商业地产的本质是把 一 旦市场出现动荡、消费者购买力下 产业升级：水到渠成的转变 资本运营理念引入地产运作当中，开 降，立刻会出现交易量的大幅度下滑， 发商既可以自行经营管理，亦可或选 开发商的资金链也会随之出现断裂的 在城市化的进程中，房地产业的 择与一些管理公司合作，以保持项 目 危机。2008年底的行业危机为开发商 初期发展是扩张式的，需求大于供给， 的良好发展。房企在其中所扮演的角 们上了生动的一课。相比之下，一些以 土地价格的涨速远远跟不上