海韵明珠 策划案.docVIP

海韵明珠 策划案 目录前言市场篇一、?本案面临的市场特征二、?消费者的调查三、?本案及周边市场情况的调查四、?价格的调查产品篇一、?产品定位二、?产品优劣势分析三、?对产品的建议四、?产品的指标建议五、?销售篇?一、?总体销售策略二、?销售价格策略三、?付款方式策略四、?销售预测五、?销售造势六、?销售准备工作?广告篇一、?推广时机建议二、?推广总体策略三、?总体形象定位四、?包装重点五、?广告总体预算六、?媒体建议七、?立体化市场推广建议环境篇 市?场?篇 房地产业是一个风险与机会并存的行业，专业的开发商能从众多的市场现象中分析找出消费者的真正需求，并予以满足，从而抓住机会，获得成功。因此，市场是根本，是我们正确决策的依据。?一、项目概况及策划建设目标1、位置与环境1）项目位置：（2）交通便利.畅通3） 教育： 2?.?楼盘定位：在鲅鱼圈商业核心区域建成一个环境幽静，规模和档次较高，园林绿化首屈一指的高档次.高品质的小高层电梯组式。 客户定位： 鲅鱼圈核心商业区域内的本地及外地经商者 对老区有感情的本地居民 具有投资需求的客户 4.楼盘概况：1）.主体建筑为小高层电梯公寓。总建筑面积000平方米，层数-12层结构上采用框架剪刀墙结构。2）.主打户型：面积平方米（%），平方米（%），3）绿化率.?容积率.?建设密度 （一）?鲅鱼圈住宅市场背景分析2010年4月6日，国家发改委批复“沈阳经济区”为国家新型工业化综合配套改革试验区。至此，“沈阳经济区”成为继上海浦东、天津滨海新区之后，国务院批准设立的第八个国家综合配套改革试验区，鲅鱼圈成为两大国家级战略唯一叠加区域。另一项国家战略即国务院于2009年7月1日正式批复的《辽宁沿海经济带发展规划》，即“五点一线”的发展战略。鲅鱼圈正在迎来双重的发展机遇。之于“沈阳经济区”，鲅鱼圈是环渤海城市群唯一的海洋门户，目前正在承载着沈阳经济区80%的海运量，是沈阳经济构成的重要组成部分。同时，作为“五点一线”的关键环节， 鲅鱼圈正全面升级 3、差异化营销成为占领市场的有效办法等，看准了市场上没有，同时又存在有这种需求的消费者，市场出现了供需不平衡的空白点，进而去开发满足这种需求的项目，再配以各自不同的风格进行营销，最终赢得了市场。 2、?挖掘项目潜力，实现等值营销，将成为营销的我们与万隆处在同一区位、不同档及用途，因为挖掘潜力的程度不同，其最终结果也会大不相同。万隆的房子其本身地理位置价值并不比我们好多少，但由于开发商对其潜在商业价值进行了大力的挖掘，使其最终实现了市场价值的最大化，这说明，只有挖掘出项目的潜在价值并使其兑现的营销才是成功的营销。随着越来越多的开发商认识到等值营销的重要性，未来，等值营销将成为房产营销总趋势。 3、?本案面临的市场特征1、?400户的总量，具有从40-180平方米超过10个以上的户型，表面上是要满足客户多样化的需求，但同时也造成了定位不准确，销售目标不明晰的后果 3、?销，，缓销。4、购买群体阶层明显购买主体为企业商业主，目前的购房主体为中高及工薪阶层。购买者5、客户对总价及首付均敏感 单价说明了社区品质高低，总价（月还款）反映了真实的客户的经济实力，首付高低决定了客户是否能购买。在当今的年轻人中，月供还得起但首付交不起的大有人在！ 7?竞争空前激烈 结论：综上所述，目前的鲅鱼圈地产市场，国家宏观调控与区域即将发展的时刻，由于开发量的急剧加大导致竞争日益加剧，市场暂时处于了供大于求的空档期。在这种市场情况下，若能够真正的从市场的需求出发，找出市场的机会点，并挖掘出项目的全部潜在价值，实行差异化营销，用抢市场的心态去面对消费者，那么，本项目也将最终会赢得消费者的青睐。特别是本地区，作为核心商业区域，现有开发项目有限，其实是出现了区域有效供应不足的现象，如果我们发挥我们的成本优势，制定合理的价格，较低的置业首付，有效的促销方式，我们相对于其他开发商来说具有更多的市场机会。所以，我们认为，在本案的营销中，关键是找准自身项目的市场机会点，通过对自身潜在价值的挖掘，制定出符合目标客户群体需求的措施，那么，赢得市场，获得较丰厚的利润将有较大的把握。 综合考虑小天小区的区域环境以及客户特征，对“海韵明珠”项目的卖点作如下分析：1、市场接受度分析25—40岁左右的白领阶层的偏爱。这部分客户知识文化层次较高，接受新鲜事物快，喜欢跟潮流和时尚的东西，最主要的是他们的未来个人发展潜力大，其中一部分已经是事业有成的成功人士。相对而言他们的购买力是不成问题的。如果开发商针对性的开发出他们所喜爱的住宅，迎合他们的需求，取得他们的信任，房屋产品市场的接受度是颇高的。2、区域环境分析但