西安兵器工业科技产业基地综合保障园建设项目全程开发战略 2010-96页.pptVIP

易居观点：超常规项目必须要超常规运作 才能形成“核威慑” 因而，核威慑的操盘分为两种：核裂变与核聚变 〖核裂变〗：即链式反应来做，以其中一个功能区去推动另一个功能区，不是不能，是为下策。 〖核聚变〗 ：即聚变反应来做，各功能区交相辉映，相互提携，能够产生极大的集成效应、乘数效应、边际效应，是为上策。 易居观点：反观当前策划任务，以综合保障园为策划对象，只能解决常规地产开发层面，无法对整盘价值和社会效应、经济效应进行提升，反过来也不能对综合保障园进行系统的战略认知，无法带动兵器工业园整体发展。 因而，对于一个16.3平方公里的项目战略思考----核聚变 首先，本项目承载着国家军事强国的战略使命，振兴国家兵器工业、整合国家兵器工业资源、推动军转民科技革命，聚合大规模军事、高科技人才，最终形成中国大国崛起战略不可复制的另一极。 其次，在项目运作层面要实现三老满意：即老领导满意（政府）、老板满意（企业）、老百姓满意（员工）才能实现经济与社会效益的最大化。 本次提报的核心就立足于此。 站在项目整盘角度，同步要解决的两大核心问题： 信心问题： 国家信心、政府信心、运营信心、企业信心、人才信心、生活信心 项目究竟是什么： 从何种高度看、目标是什么、有哪些内容、核心价值是什么、怎么来定义 核聚变思维在本项目的运用：战略高度下的多引擎聚变，解决信心问题及项目是什么的问题 信心问题如何解决？项目是什么？ 核聚变效应：以上产业功能可建立十大经济模式汇聚地 回到综合保障园，回到现有策划的核心，如何实现？ 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 预期结果 明确完善期即项目四期公建设施建设 明确四期启动引擎 明确四期启动区的选择 项目完善期用地公建设施开发确定（道路选择确定、样板段确定等） 项目完善期土地运营引擎项目确定（四期引擎设定目标、设定原则、四期启动引擎分类与比较、专家访谈、四期启动引擎确定等） 完善期即项目四期确定（选择原则、选择模型、功能定位、发展愿意等） 项 目 内 容 项 目 方 法 重点研究项目完善期（即四期）公建设施的建设、四期土地运营引擎设定以及四期开发区域的选择、功能定位以及发展愿景，确保项目完全开发成熟，实现项目的完美成型。 市场调研 政府官员访谈 案头工作 研讨会 模块21：项目完善期（四期）研究 预期结果 明确项目开发成本 明确项目资金安排 明确项目收入效益 明确项目经济回报 项目开发成本评价（项目前期成本、一级土地开发平整成本、公建设施开发投入成本、资金安排等） 项目收入效益评价（各物业价格拟合、土地价格评估、土地出让收入等） 项目经济指标评价（现金流表现、净现值、投资回收期、年投资回报率等） 项 目 内 容 项 目 方 法 重点研究项目运营需要的资金安排，研究项目财务收支，通过财务评估模型，确定项目土地一级开发经济回报 政府官员访谈 内部数据分析 案头工作 研讨会 模块22：项目资金安排及财务评价 预期结果 明确项目土地招商客户、策略、目标 确定项目招商计划 项目招商背景思考（招商目标、招商面临的形势分析、招商前景等） 项目招商策略思考（招商定位策略、招商客户层级策略、招商资源组合策略等） 项目招商客户思考（项目城市开发商梳理、项目招商客户分类、目标客户筛选模型建立、目标客户确定等） 项目招商推广计划（推广工作准备、