第一章 物业管理概述1891387353.docVIP

第一章 物业管理 一、考试目的和基本要求 （一）考试目的 本部分的考试目的是考察应试人员运用《物业管理条例》（以下简称《条例》）分析、处理物业管理工作中《条例》相关问题的能力。 （二）考试基本要求 掌握：《条例》对物业管理的定位，《条例》的指导思想以及确立的基本法律关系。 熟悉：物业管理的基本特征，物业管理在社会经济中的地位和作用，《条例》确立的基本制度，《条例》涉及的主要问题。 了解：物业管理产生和发展，我国物业管理制度建设的历史沿革。 二、要点说明（要点内容部分一般为命题点，本课程以要点内容部分作为重点，并按要点顺序来讲授，对照大纲要求把要点内容分为ABCD四个等级，共17个要点） 1.《条例》对物业管理的定位（A） 2. 物业管理的特征（B） 3. 物业管理的市场化特征（B） 4. 市场原则作为物业管理活动的前提条件（C） 5. 我国物业管理的产生和发展（C级） 6. 我国改革开放前城镇住房制度的主要特征（C级） 7. 物业管理在社会经济中的地位和作用（B级） 8. 我国物业管理制度建设的历史沿革（C级） 9. 政府在我国物业管理发展中的特殊地位（D级） 10. 《城市新建住宅小区管理办法》（C级） 11. 《条例》颁布前物业管理制度建设的主要特点（C级） 12.《条例》颁布后物业管理制度建设的主要特点（C级） 13.《条例》的指导思想（A级） 14.《条例》创设的法律制度及其内容（B级） 15.《条例》的主要内容（C级） 16.《条例》法律责任的特点（C级） 17.《条例》确立的基本法律关系（ A级） 三、要点内容 第一章 物业管理概述 第一节 物业管理的概念 1.《条例》对物业管理的定位（A） 2. 物业管理的特征（B） 3. 物业管理的市场化特征（B） 4. 市场原则作为物业管理活动的前提条件（C） 1.《条例》对物业管理的定位（A） (一)物业管理的概念 《物业管理条例》(以下简称《条例》)第二条对物业管理下了定义：物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 (二)对《条例》所称物业管理定义的理解 物业管理定义的理解 物业管理定义的理解 《物业管理条例》规范的范围：仅限于业主选聘物业服务企业所进行的物业管理服务活动。 物业管理活动产生的基础：物业服务合同。 物业管理的内容：一是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理；二是维护相关区域内的环境卫生和秩序。 图1 物业管理定义的理解 （1）．物业管理是由业主通过选聘物业服务企业的方式来实现的活动 业主对于房屋等建筑物的管理，主要有三种方式： 第一种方式是业主自己进行管理； 第二种方式是业主将不同的服务内容委托给不同的专业公司； 第三种方式是业主选聘物业服务企业进行管理。保洁、保安、绿化、维修等服务内容委托给一家物业服务企业。 《条例》调整和规范的范围仅限于业主选聘物业服务企业所进行的物业管理服务活动。 （2）．物业管理活动的基础是物业服务合同 物业服务企业是基于物业服务合同的约定来为业主提供物业管理服务的。物业服务合同确立了业主和物业服务企业之间被服务者和服务者的关系，双方是平等的民事法律关系。 （3）．物业管理的内容是对物业进行维修、养护、管理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护 物业管理的内容由业主和物业服务企业在物业服务合同中约定。 (三) 《物业管理条例》调整的范围： （1）．《条例》既调整住宅物业的物业管理活动，也调整非住宅物业的物业管理活动 虽然住宅物业和非住宅物业在物业形态、业主的组成、业主对服务的需求、物业管理提供服务的内容和方式等方面确实存在较大差别，但在法律制度方面，两者并无明显不同，无分别立法的必要。至于两者的差别，可以通过物业服务合同来解决。当然，《条例》在某些问题上对两者也作了区分，有些规定就只适用于住宅物业。 （2）．《条例》的适用范围，既包括城市，也涵盖乡村 《条例》确立的一些基本制度，既适用于城市的物业管理活动，也适用于乡村的物业管理活动。近几年乡村的住宅物业发展很快，很多村民集中居住一块，同样需要物业管理。 2. 物业管理的特征（B级） 物业管理的特征 （一）社会化 物业管理社会化有两个基本含义： 一是物业的所有权人要到社会上去选聘物业服务企业； 二是物业服务企业要到社会上去寻找可以代管的物业。 物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相互分离，是物业管理社会化的必要前提，现代化大生产的社会专业分工，则是实现物业管理社会化的必要条件。 （二）专业化 物业管理专业化是现代化大生产专业分工的必然结