刍议土地增值税纳税筹划.pdfVIP

维普资讯 ：土地增值税是对房地产企业收益影响较大的税种之一。2006年 12月28日国家税务总局发布的 《关 圭 越 除项 目的金额 ，从而达 到节税 的 目 一 、 收入分散筹划法 二、费用迁移筹划法 的。 按相关税法规定 ，土地增值额是 房地产开发费用 即期间费用 (管 三 、“临界点”筹划法 纳税人转让房地产所取得的收入减 理费用、财务费用 、经营费用)不以实 去规定扣除项 目金额后的余额 。在扣 际发生数扣除，而是根据利息是否按 房地产开发公 司开发一个项 目， 除项 目金额一定的情况下 ，转让收入 转让房地产项 目计算分摊作 为一 定 总要获得一定的利润 ，但利润率越 越少 ，土地增值额就越小 ，当然税率 条件 ，按房地产项 目直接成本 的一定 高 ，缴纳的土地增值税就越多 ，税后 和税额就越低 。因此 ，如何通过分散 比例扣除。纳税人可以通过事前筹 利润可能反而越小。因此 ，如何做到 转让房地产 的收入 ，就是一个着 眼 划 ，把实际发生的期 间费用转移到房 使房价在同行中最低，应缴土地增值 点 。一般常见的方法是将可以分开单 地产开发项 目直接成本 中去，例如属 税最少 ，所获利润最多是房地产公司 独处理的部分从整个房地产 中分离， 于公司总部人员 的工资 、福利费、办 应认真考虑的问题。按照税法有关优 分次单独签定合同。例如某房地产开 公 费、差旅 费、业务招待费等都属于 惠规定 ：纳税人建造普通标准住宅出 发企业准备开发一栋精装修 的楼房， 期 间费用 的开支范围，由于它的实际 售 ，增值额未超过扣除项 目金额的 预计精装修房屋的市场售价是 1800 发生数不能增加土地增值税的扣除 20％的，免征土地增值税 ；增值额超 万元(含装修费600万元)，该企业可 金额 ，因此 ，人事部 门可以在不影 响 过扣除项 目金额 20％的，应就其全部 以分两次签定合同，在毛坯房建成后 总部 工作 的同时把 总部 的一些人 员 增值额按规定计税 。这里 的 “20％的 先签 l200万元的房屋买卖合同，等 安排或兼职于每一个具体房地产项 增值额”就是 “临界点”。根据临界点 装修时再签 600万元的装修合同，则 目中。那么这些人的有关费用就可以 的税负效应 ，可以对此进行纳税筹 纳税人 只就第一份合 同上注 明金额 分摊一部分到房地产开发成本中。期 划 。 缴纳土地增值税 ，而第二份合 同上 间费用少了又不影响房地产开发费 实际工作中，首先要测算增值率 注明的金额属于营业税征税 范 围， 用的扣除，而房地产的开发成本却增 (增值额与允许扣 除项 目金额 的 比 不用缴纳 土地增 值税 。这样就 使得 大了。也就是说房地产开发公司在不 率)，然后设法调整增值率 。改变增值 应纳税额有所减 少 ，达 到节税 的 目 增加任何开支的情况下 ，通过费用迁 率 的方法有两种 ：一是合理定价 ，如 的 。 移法 ，就可以增大土地增值税允许扣 在 销售过 程中增 值率略高于两极税 圄 CommercialAccounting2008·5·9期